Location meublée les 3 formes juridiques et sociales
Exploiter une activité de location en meublé nécessite une forme juridique adaptée à une situation particulière, les 3 formes sociétaires sont représentées par la SCI (Société Civile Immobilière), la SARL de famille et enfin la SNC (Société en Nom Collectif).
Des règles de gestion plus souples et personnalisées en cas d’indivision ou encore, un écosystème juridique et fiscal plus favorable en cas de préparation à une succession constituent les principales motivations des investisseurs.
La SCI
La forme sociale la plus connue reste la SCI, aux atouts exclusifs tels que notamment sa souplesse de fonctionnement s’adaptant à différentes stratégies. La SCI constitue en effet un outil assez extraordinaire de gestion de patrimoine.
Précision importante, l’activité de LMNP est considérée juridiquement comme une activité civile, à l’inverse des services fiscaux la classant en activité commerciale, les loyers issus d’une telle activité sont considérés alors comme des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), la SCI relevant ainsi de plein droit, de l’IS (impôt sur les Sociétés). Une exception existe pour les SCI dont l’activité commerciale représente moins de 10 % de ses revenus totaux.
Autres contraintes en cas de passage à l’IS, l’impossibilité d’imputer un éventuel déficit d’activité meublée sur les revenus globaux ou encore l’obligation de régime professionnel pour considérer les plus-values et ainsi priver le Loueur en Meublé, des exonérations de fiscalité (IR), après 22 ans pour la Plus-Value (PV) et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Certaines situations peuvent relever de la SCI soumis à l’IS, mais le plus souvent, l’investisseur en meublé n’est pas très friand d’un tel cadre juridique et fiscal.
La SARL de famille
Cette forme juridique de la Société À Responsabilité Limitée est réservée aux associés qui sont parents en ligne directe, frères et sœurs ou encore conjoints et partenaires liés par un pacte. Dans ces conditions, la SCI échappe à l’IS et relève donc de l’IR, on parle alors de SARL de famille.
Ce cadre juridique est adapté à la location meublée, il permet notamment d’être éligible au cadre fiscal favorable du régime des plus-values immobilières des particuliers. Ce régime peut se révéler judicieux, également, en cas de stratégie à la préparation à la succession.
Il faut retenir que certains membres de la famille, seulement, ne peuvent bénéficier de la structure SARL de famille, ainsi un frère et une sœur ayant un projet d’investissement commun en ce sens, ne pourront opérer une transmission anticipée en démembrant (usufruit, nue-propriété) le bien en vue de le céder à terme, à leurs enfants respectifs, sous peine d’être reconsidéré comme un cadre relevant de la SCI à l’IS. En outre, il convient de modifier la structure juridique avant le prononcé d’un divorce.
Il faut retenir que certains membres de la famille, seulement, ne peuvent bénéficier de la structure SARL de famille, ainsi un frère et une sœur ayant un projet d’investissement commun en ce sens, ne pourront opérer une transmission anticipée en démembrant (usufruit, nue-propriété) le bien en vue de le céder à terme, à leurs enfants respectifs, sous peine d’être reconsidéré comme un cadre relevant de la SCI à l’IS. En outre, il convient de modifier la structure juridique avant le prononcé d’un divorce.
Aucune activité civile n’est autorisée au sein d’une SCI soumis à l’IS VS les 10 % d’activité meublée acceptée pour les SCI soumis à l’IR, la société ne pourra donc pas placer sa trésorerie ou encore créer une filiale, dépendante d’une holding, 2 actions notamment entraînant un passage à l’IS. Obstacles évités avec d’autres formes juridiques.
La SNC
La SNC ou Société en Nom Collectif représente un cadre juridique et fiscal qui peut éviter, sans lien familial, une activité de loueur en meublé assujettie à la fiscalité de l’IS. Le régime fiscal de la SNC relevant de plein droit de l’IR, en effet, les associés peuvent transmettre leurs parts à leurs enfants, sans risque de passage à l’IS.
Le cumul d’activités civile et meublée ne constitue nullement un obstacle à l’éligibilité à une SNC, les revenus issus de la location meublée seront considérés comme des BIC par l’administration fiscale, imposables donc à l’IR. La SNC paraît ainsi beaucoup plus souple que la SARL de famille, mais comporte quelques contraintes, néanmoins. En effet, la SNC n’est pas ouverte à toutes personnes dans la mesure ou les associés sont assimilés à la catégorie des commerçants.
Ainsi, les mineurs non émancipés ne peuvent intégrer une telle structure, obstacle menant à mal toute stratégie de succession, de démembrement intégrant une nue-propriété à transmettre, par exemple. Il serait judicieux de choisir un gérant non majoritaire, permettant l’évitement du paiement des cotisations sociales minimum en cas de SARL VS la SNC qui, elle, ne détermine pas de majorité ou minorité, au regard du régime social applicable à la gérance SNC.
Aucune forme idéale de société n’existe en tant qu’outil de gestion meublée, chacune recèle des avantages et des inconvénients. Chaque situation familiale, fiscale et sociale, très particulière de la location meublée considérée, sera étudiée pour s’adapter au mieux à la structure juridique et fiscale idoine. Il conviendra de rédiger soigneusement des statuts à la carte, en fonction des besoins à moyen ou long-terme.