Le crowdfunding immobilier
1 - Mais qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Lancé aux États-Unis, il y a une dizaine d’années, le crowdfunding immobilier ou CFI, est un financement participatif immobilier qui consiste en l’accès à tout investisseur particulier au montage financier d’une opération immobilière, proposée par un promoteur ou un marchand de biens, à travers une plateforme digitale spécialisée. Le retour sur investissement constituant l’objectif du particulier, les remboursements programmés se faisant à dates fixes.
2 - Comment cela fonctionne-t-il ?
Les promoteurs immobiliers porteurs d’un projet sur plan ou un marchand de biens ayant ciblé un immeuble à rénover et à restructurer, préservant leurs fonds propres, ont besoin de prêts bancaires, évidemment. Mais l’alternative complémentaire du crowdfunding et de ses investisseurs privés, semble en séduire de plus en plus.
Il s’agit d’accompagner l’investisseur, dans son besoin en fond de roulement, jusqu’à l’obtention du prêt bancaire qui ne se déclenchera qu’à l’issue de l’achat du foncier, de l’obtention du permis de construire, du financement des différentes études préliminaires et d’un certain niveau requis de commercialisation (préventes autour de 50 %). La Garantie Financière d’Achèvement entrant en jeu à ce moment-là ainsi que les premières signatures d’actes authentiques, le chantier peut démarrer alors.
Les remboursements sont programmés à date fixe, dans un délai de 6 mois à 2 ans, en moyenne, ils seront constitués de la part capitale à laquelle s’ajoute un poste intérêts, en cas de bénéfice.
L’épargnant garde le choix de l’actif qu’il souhaite valoriser, plusieurs véhicules d’investissement existent tels que les titres participatifs, obligations ou une participation au capital sous forme d’actions.
3 - Fiscalité du crowdfunding
Concernant le support des actions ou des obligations, l’investisseur peut bénéficier de la flat tax à 30 %, des exceptions existent pour les ménages non-imposables ou assujettis à la 2ᵉ tranche (TMI).
Les plus-values éventuelles, quant à elles, sont également soumises au taux de 30 %.
Il est également possible de loger certains titres au sein d’un PEA ou un PEA PME.
L’investissement en CFI n’entre pas dans l’assiette IFI (impôt sur la fortune immobilière).
4 - Les avantages du crowdfunding
Pour les particuliers
- Un investissement accessible avec des tickets d’entrée, autour de 2 K€, à titre indicatif.
- Un investissement à court terme de 6 mois à 2 ans, en moyenne.
- La rentabilité peut être intéressante si le projet est mené à son terme et surtout dans les délais prévus, auquel cas, 8 % reste possible.
- Cet investissement s’inscrit dans une volonté de démarche durable destinée à soutenir l’économie locale.
- Une fiscalité plutôt intéressante.
Pour les promoteurs
- Une nouvelle source de financement constituant une alternative aux financements bancaires classiques.
- Une souplesse de fonctionnement ainsi qu’une réactivité temporelle et financière, inédite.
5 - Quels sont les risques à investir en crowdfunding?
Il n’y a pas de secret, si ce type d’opération génère des rentabilités importantes, l’on peut comprendre aisément qu’elles correspondent à la rémunération d’un risque non négligeable.
Quels types de risques ?
- Un risque promoteur qui peut rencontrer des difficultés lors des travaux ou faire face à une situation financière dégradée, attention aux délais…
- Un risque plateforme digitale qui fédère offres et demandes et qui pourrait être votre intermédiaire.
- Un risque d’illiquidité dans la tentative de récupérer de la trésorerie, voire de perte totale du capital si l’investissement devait tourner au vinaigre.
L’investissement en crowdfunding immobilier peut se révéler intéressant, en tant qu’alternative aux placements classiques et dans le cadre d’une recherche de rentabilité plus importante, en assumant un risque accru. Il conviendra de diversifier l’investissement dans plusieurs projets, afin de diluer le risque.
Le choix d’une plate-forme agréée URIAS, le statut de CIP (conseiller en investissement participatif) délivré par l’AMF ou encore celui d’intermédiaire en financement participatif, est fortement recommandé.