Qui achète dans le neuf et pourquoi ?
Entre la hausse des coûts de matériaux, les difficultés à obtenir un financement ou encore la baisse de l’offre de programmes neufs, on peut se demander qui peut encore acheter un logement dans un marché neuf devenu compliqué, avec quel budget et quelles sont les motivations des investisseurs dont l’intérêt ne se dément pas, malgré ces difficultés.
Une étude de Particuliers à Particuliers (PAP) pour illustrer les différentes réponses.
Profil des investisseurs dans le neuf
Les projets immobiliers des Français sont donc contraints, notamment par les apports personnels exigés par les banques qui ne sont plus enclines à prêter à 110 %, financement comprenant les frais annexes. L’inflation galopante de l’énergie et des matières premières accentue la problématique de l’accession aux logements neufs.
Corinne Joly (Présidente de PAP) précise : » Dans le neuf, ce contexte difficile de financement, concerne particulièrement les investisseurs locatifs qui apprécient les financements totaux de l’opération immobilière concernée. » Les banques renâclent désormais à accepter cette typologie de prêt. En conséquence, l’étude réalisée par PAP nous indique que la part des acheteurs qui cherchent une résidence principale neuve a augmenté de 4 %, pour atteindre 68,7 % de l’ensemble des acheteurs.
Dans ce contexte tendu du marché du neuf, caractérisé par des ventes en attrition et des prix qui ne baissent pas, le pouvoir d’achat immobilier décline. En effet, le budget moyen d’investissement immobilier s’est réduit de 6,6 %, passant de 357 000€ en 2022 à 333 400€ en 2023. Le taux moyen de financement immobilier sur 20 ans ayant doublé dans le même temps, passant de 1,40 % à 2,80 %.
Sans surprise, la majorité des investisseurs (59,7 %) sont des séniors ou des quinquagénaires, soit une population de plus de 50 ans, les moins de 30 ans sont quasiment exclus du marché, avec un ratio de 10,7 %. Mme Joly ajoute » ce phénomène n’est pas si différent de ce que l’on observe dans le marché ancien, ces acquéreurs plus âgés rencontrent moins de difficulté de financement, la résidence principale dont le prêt est terminé, peut être vendue pour financer un logement neuf, dans le cadre d’un projet de départ à la retraite ».
Résidence principale ou investissement locatif confondus, la typologie du T3 est la plus demandée, suivi du studio en vue de le louer.
Les motivations pour acheter dans le neuf
La question environnementale reste prégnante quant aux critères d’investissement, il paraît clair que la communication de l’État à l’égard de la rénovation énergétique et la chasse annoncée aux passoires thermiques, contribuent au succès de l’item écologique.
Ainsi, à la question, « quels sont les atouts du neuf ? « , l’item « la garantie d’avoir un logement aux dernières normes environnementales » recueille plus de 81,3 % des réponses. Mme Joly soulignant « les propriétaires occupants sont sensibles à leur facture énergétique et les investisseurs sont directement concernés par l’interdiction de location des logements énergivores dans l’ancien ».
La question de « l’absence de travaux lors de l’emménagement et pour plusieurs années » enregistre la deuxième position sur l’échelle des réponses privilégiant le neuf, représentant 80,8 %.
« Les frais de notaires réduits » se classant troisième, avec 71,5 % des réponses, « les garanties juridiques liées au neuf » (garantie de 10 ans sur la construction), se hissant à 48 %.
L’item « le dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel en cas de location » enregistre, lui, 19,8 %. Une précision concernant les opérations de défiscalisation, « près de 43 % des achats en investissement locatif se font en dehors de ces dispositifs ».
38,9 % des acheteurs dans le neuf recherchent exclusivement dans le neuf. Ils sont légèrement plus jeunes (12,8 % des moins de 30 ans). Ils sont plus sensibles aux garanties juridiques (56,7 % contre 43,9 % pour les autres) Sources PAP.
En ce qui concerne le neuf, si on fait abstraction de l’emplacement et du prix, c’est le plan du logement et ses équipements qui permettent de remporter une décision (78 %). L’aspect esthétique n’arrive qu’à la seconde place, la question architecturale passant après le pragmatisme des acheteurs.(11 %). 18,6 % des acheteurs dans le neuf disent s’intéresser au bois et 14,7 % aux matériaux alternatifs.