charges de copropriété

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété représentent toutes les dépenses engagées par les copropriétaires afin d’assurer le bon fonctionnement et l’entretien de la résidence.
Ces charges sont votées en Assemblée Générale et inscrites dans le budget prévisionnel de la copropriété, des charges exceptionnelles peuvent être votées également, le cas échéant.
 
Un bien en copropriété consiste en un bâtiment appartenant à des propriétaires distincts, il peut s’agir d’un immeuble, d’une maison divisée en plusieurs logements, etc. Il peut s’agir de deux lots comme de plusieurs centaines.
 
Le syndic de copropriété régit et gère, nécessitant donc de solides connaissances, notamment au plan juridique, il peut être bénévole, incarné par un propriétaire, mais il s’agit le plus souvent de syndics de copropriété professionnels.
 
Des provisions sont versées au syndic en fonction de la quote-part détenue. Le règlement de copropriété, fixant les règles du jeu, classe les charges de fonctionnement en 2 catégories :
  • Les charges générales
  • Les charges spéciales

Certains postes étant considérés par bâtiment ou escalier.

1 - Typologie des charges de copropriété

les charges générales

Les charges courantes et les charges exceptionnelles constituent les 2 postes principaux de l’abondement financier de l’ensemble des copropriétaires, en fonction des tantièmes détenus et de la valeur relative du lot considéré.
Tous les propriétaires sont tenus de régler ces charges générales, les résidents du rez-de-chaussée participent autant aux frais de réfection de toiture que ceux du dernier étage aux frais d’entretien des espaces verts, par exemple.
 
Les charges courantes correspondent aux dépenses régulières et indispensables à engager dans le but d’entretenir, de conserver et d’administrer les parties communes. Honoraires du syndic, contrat d’assurance, rémunération du gardien, frais de nettoyage, maintenance, entretien des parties communes (ascenseur, espaces verts, chaudière) constituant les principaux postes à suivre et à financer. Ces charges sont inscrites dans le budget prévisionnel, établies par le syndic de copropriété et votées par le syndicat des copropriétaires, en Assemblée Générale.
 
Les charges exceptionnelles correspondent à des dépenses non prévues telles que des études techniques, de gros travaux d’amélioration de l’immeuble, un ravalement de façades ou des travaux de réfection des peintures dans des parties communes, par exemple. Ces charges exceptionnelles n’apparaissent donc pas dans le budget prévisionnel, elles sont votées au cas par cas, en Assemblée Générale.

Les charges spéciales

Afférentes aux services collectifs ainsi qu’à la structure d’équipements communs, bon fonctionnement de l’ascenseur, chauffage central ou la gestion du local à ordures, peuvent être concernés. Précision importante, elles sont réparties de façon personnalisée en fonction de l’utilité que ces éléments collectifs revêt pour chaque lot, la « possibilité d’usage » est donc prise en compte.
Les charges de copropriétés

2 - Peut-on modifier la répartition des charges ?

Cette modification, possible en Assemblée Générale, requiert, en règle générale, le vote unanime des copropriétaires ou à la même majorité ayant entraîné la répartition initiale. Possible en cas de vente ou achat de parties communes ou privatives par la copropriété ou d’un changement d’usage d’une partie privative tel qu’un logement utilisé à des fins professionnelles, par exemple.
 
Un recours au juge du tribunal judiciaire est possible également si l’évolution de la part est supérieure ou inférieure de plus d’un quart, à celle initialement prévue. Le juge est habilité à fixer une nouvelle répartition des charges, mais qui ne sera pas rétroactive.

3 - Paiement des charges de copropriété

Chaque propriétaire doit participer à hauteur de sa quote-part détenue, sous forme de provisions à verser, en général, le premier jour de chaque trimestre.
 
En cas de non-paiement de provisions, après l’envoi d’une mise en demeure sous 30 jours de la part du syndic, il peut se voir réclamer la totalité du montant des provisions annuelles budgétées, en faisant appel au juge du tribunal judiciaire.

4 - Comment faire diminuer les charges de copropriété à payer

Ces charges sont en augmentation sensible et constante depuis plusieurs années. Il conviendrait, dans une optique de bonne gestion et d’optimisation financière, de renégocier les gros contrats à chaque date anniversaire, sans hésiter de changer de prestataires ou fournisseurs si le compte n’y est pas (contrat d’assurance, électricité, nettoyage, etc.). Mettre en place un audit énergétique pourrait se révéler judicieux, également.

Faire diminuer les charges de copropriétés

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