Loi Girardin

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La Loi Girardin IS

Qu'est-ce que la loi Girardin IS ?

Défiscalisation immobilière pour les sociétés soumise à l'impôt sur les Sociétés.

La loi Girardin IS, est un dispositif de défiscalisation immobilière, à destination des personnes morales qui investissement dans un bien locatif nu en Outre-Mer, avec des avantages non négligeables. Elle permet entre autre de réduire voir d’annuler entièrement l’Impôt sur les Sociétés en investissant dans des biens immobiliers.

Vous pourrez, grâce à ce dispositif,  soustraire jusqu’à 100 % du montant des achats immobiliers, du bénéfice imposable de la société.  

À destination des placements réalisés dans les DOM-TOM, cette mesure d’incitation fiscale dit « Girardin », fut mis en place par la loi du 11 juillet 1986. Elle offre ainsi la possibilité de retirer des résultats imposables de votre société les montants investis dans le secteur locatif. Le surplus de votre déficit, de surcroît, peut se reporter sur les exercices suivants ou même s’affecter au bilan de l’exercice antérieur (carry back).   

Comment fonctionne la loi Girardin IS ?

La loi Giradin IS : l’article 217

L’article 217 I undecies du CGI (Code Générale des Impôts), permet aux entreprises assujetties à l’IR de déduire jusqu’à  100 % du montant de leur investissement immobilier (neuf, vide, VEFA, secteur intermédiaire), de leur résultat imposable (RCAI). Une annulation d’IS (impôt sur les sociétés) est donc possible. 

Cette déduction peut s’opérer l’année de l’acquisition ou se reporter l’année suivante, un report sur l’année précédente est également possible. 

Selon le montant investi l’entreprise peut effacer, tout ou partie, de son impôt sur les sociétés (L’IS). 

L’abattement fiscal relatif à la Girardin IS est alors calculée de cette manière :

  • On soustrait le montant investi dans un logement neuf du revenu imposable de l’entreprise. 
  • Puis on calcule le montant de l’IS sur cette base. Si le montant d’acquisition est supérieur ou égal au résultat alors le revenu imposable est de 0 et s’il est inférieur il s’en retrouve diminué.  

La loi Giradin IS : l’article 244

L’article 244 permet le remboursement instantané de 35 % du coût du bien immobilier, sous la forme de crédit d’impôt. Sans plafond de prix pour le calcul du crédit d’impôts. Ce qui offre une trésorerie toute neuve et disponible tout de suite. 

Vous avez ainsi le choix entre  le dispositif Girardin 217 ou Girardin 244, si votre chiffre d’affaires n’excède pas les 20 millions d’euros. 

D’autres avantages financiers sont autorisés, comme :

  • L’amortissement comptable, bénéfique pour la fiscalité des loyers.
  • L’imputation des déficits avec « le carry back »* ou le report sur les années suivantes.
  • Hausses des dividendes grâce au gain de trésorerie immédiat, ainsi que la possibilité  d’installer un ascendant ou un descendant. 

Loi giradin IS : Le fonctionnement

Hors investissement Avec investissement
Résultat courant avant impôts (RCAI)
300 000€
300 000€
Résultat fiscal
300 000€
0€
Impôts sur les sociétés dues
75 116€
0€
Résultat net
224 884€
300 000€

L’avantage sur la trésorerie est alors de 75 116€.

Les formes d’investissement possibles avec la loi Girardin IS

Les investissements en Girardin IS peuvent être de 3 sortes :

  • Investissement direct.
  • Investissement indirect.
  • L’inscription au capital de la société.

L'investissement direct

L’entreprise est l’acquéreur d’un immeuble neuf, dont elle loue les logements à des particuliers (personne physique).

L'investissement indirect

L’investissement immobilier s’effectue à travers une société de personnes (SNC, SCS ou SCI). C’est alors la société de personne l’acquéreur du bien immobilier dont elle loue les appartements à des personnes physiques. La déduction est possible si votre entreprise investit directement dans la société de personnes. 

souscription au capital

La société prend part au capital d’une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés. L’entreprise imposable acquiert un immeuble d’habitations neuf qu’elle loue à des personnes physiques. Votre entreprise qui a investi directement dans cette société peut déduire le montant de l’investissement de son revenu imposable.  

Selon la forme d’investissement choisi, la réduction d’impôt concernera soit :

  • L’investissement réalisé.
  • Le montant souscrit au capital de la société. 

Tous ayants comme finalité un abattement fiscal de votre résultat imposable.

Les conditions de déduction de l'investissement

Afin de pouvoir déduire le montant du prix d’achat du bien immobilier du revenu imposable de la société il faut répondre à certaines conditions :

Logement neuf

L’investissement doit concerner un logement neuf. 

S'engager à louer

Afin de bénéficier de ces avantages fiscaux liés à la loi Girardin IS, l’entreprise doit s’engager à louer les biens à des particuliers au titre de leur résidence principale, le logement. Les biens doivent être loués dans les 6 mois suivant l’achat ou l’achèvement en cas de VEFA (vente en état d’achèvement) et pour une durée minimum de 6 ans. 

Pour les biens acquis par souscription au capital, l’entreprise s’engage à préserver les titres au minimum 5 ans.  

Plafonnement des loyers

Un plafonnement des loyers, au même titre que d’autres lois portant sur une défiscalisation, doit être appliqué. Le montant du plafond varie selon la localisation géographique, mais peut évoluer pendant les 6 ans de location du bien. 

Plafonnement des ressources des locataires

Les locataires sont, eux aussi, soumis à un plafonnement des leurs ressources, selon la composition de leur foyer.  

*Carry Back : Le carry back, également appelé report en arrière déficitaire, est un dispositif comptable permettant aux entreprises soumises à l’IS de reporter leur réduction d’IS non utilisée, sur l’exercice précédent. L’abattement du déficit intervient donc rétrospectivement, ouvrant droit à un crédit d’impôt pour les sociétés.  

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