Ouvrir une agence immobilière
L’immobilier a confirmé son statut de valeur refuge dans le contexte difficile de la crise sanitaire. D’aucuns se pose la question d’ouvrir une agence immobilière en France, nous allons étudier les conditions de création de cette activité riche en contacts humains ainsi qu’en réglementation… afin de répondre aux besoins des clients. En l’occurrence investir, pour se créer des revenus, pour se loger ou travailler, les critères sont souvent différents, voire contradictoires.
Ce métier de contact exige les mêmes qualités que celles d’un commercial aguerri, à savoir, écoute, psychologie et compétences.
Quelle forme d'entreprise choisir pour son agence immobilière ?
Choisir la forme juridique la plus adéquate pour ouvrir son agence immobilière.
- L’entreprise individuelle (EI) : elle représente la structure la plus simple, mais le risque est de confondre patrimoine privé et professionnel, aucune étanchéité entre les 2.
- L’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) protège votre patrimoine personnel ainsi que celui de votre conjoint.
- Société à responsabilité limitée (SARL), société anonyme (SA) ou société par actions simplifiée (SAS), afin d’intégrer un ou plusieurs associés.
Quel statut et règles juridiques pour la profession d'agent immobilier ?
L’agent immobilier, le plus souvent agent commercial non-salarié, constitue le référent des transactions immobilières en tant que mandataire. Il est l’intermédiaire entre le vendeur (le mandant) et l’acheteur, même logique pour la location.
Selon le statut défini par l’article 134-1 du code du commerce, l’agent mandataire immobilier indépendant, peut enregistrer seul les bénéfices, mais il doit également supporter seul, l’aléa conjoncturel, ainsi qu’une protection contre le chômage limitée.
Attention, ne pas être dépendant d’une seule agence et pas d’activité exclusive avec un seul mandant, sous peine de requalification en statut salarié.
Souscrire aux garanties et obligations légales en immobilier
Le statut d’agent immobilier exige la souscription d’un certain nombre garanties et d’obligations.
- Garantie financière
Elle revêt un caractère obligatoire si vous gérez des fonds, sa couverture minimale s’élève à 110 000 € (30 000 €/an les 2 premières années). Il est éventuellement possible de se soustraire à cette obligation en attestant sur l’honneur, ne pas toucher de fonds.
- Assurance RCP
Elle vous couvre contre les dommages corporels et matériels subis dans l’exercice de votre métier, elle protège également contre le risque pécuniaire.
Le montant minimum garanti s’élève à 76 224 €, avec une franchise inférieure à 10 %.
Un contrat doit être souscrit pour chaque agence ou agent.
- Immatriculation au RCS (registre du commerce et des sociétés)
Cette démarche obligatoire s’effectue auprès du CFE (centre de formalités des entreprises) ou du greffe du tribunal de commerce, entre le mois qui précède l’activité et les 15 jours qui suivent le début d’activité.
- Compte séquestre
Obligatoire pour tout dépôt de fonds lié à un compromis de vente.
- Carte professionnelle
Elle constitue le sésame obligatoire pour toute activité immobilière, sous peine de 6 mois de prison et 7 500 € d’amende. Elle est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, sa durée de validité est de 3 ans.
La loi Hoguet du 2 janvier 1970 impose un savoir-faire immobilier, ainsi elle permet de réglementer et protéger les activités immobilières et les clients.
Le parcours administratif lié à l’obtention de cette carte est exigeant, ce qui semble logique compte tenu des sommes engagées.
Cette carte peut revêtir 6 mentions, à savoir :
- Carte T : Transactions sur immeubles et fonds de commerce.
- Carte G : Gestion immobilière (gestion locative).
- Syndic de copropriété.
- Marchand de listes.
- Prestations touristiques et prestations de services.
Un diplôme d’études supérieures en immobilier, économie, commerce ou juridique sera exigé, ou à défaut, il faudra attester d’une expérience et de compétences de 3 ans minimum (bac) ou 10 ans.
Les plus à ne pas négliger
- L’étude de marché et business plan
Indispensable, l’étude de marché vous permettra de prendre le pouls du marché et vous dévoilera donc le potentiel commercial et les subtilités des attentes de vos prospects, sur la zone de chalandise choisie, avant l’ouverture effective.
Des informations sur des grands projets, à glaner auprès des services d’urbanisme de la mairie telles que l’implantation d’une nouvelle faculté, l’ouverture ou la fermeture d’une grande enseigne, d’une usine, la déviation d’une ligne de transport, auront un fort impact sur votre activité, par exemple.
Votre business plan sera très apprécié de votre banquier et indiquera votre professionnalisme et votre connaissance du marché. Le but avoué étant de capter ses confiance et intérêt, en mettant en lumière le potentiel du secteur choisi et en rassurant la banque, quant à votre fonds de roulement.
- L’implantation physique
Si vous faites ce choix, certains critères incontournables d’emplacement s’imposent :
- Typologie de clientèle : catégorie socio-professionnelle, générations, se mettre à la place de vos clients potentiels choisis afin de répondre au mieux à leurs attentes.
- Les flux : étudier les cheminements de clientèle, plutôt motorisés ou piétonniers, etc.
- Facilités d’accès : arrêt de bus, parkings, etc.
- Analyser les zones d’implantation de la concurrence.
- Injecter de la cohérence dans votre choix d’emplacement, éviter d’être au cœur de logements sociaux, par exemple.
- Visibilité : Vous faire remarquer sur un axe passant en prenant soin d’éviter les obstacles visuels.
- Adapter la taille de votre agence à votre flux clients afin de les recevoir dans de bonnes conditions, la surface de la vitrine commerciale est essentielle.
Cette implantation physique peut s’organiser en tant qu’indépendant ou pourquoi pas, avec le statut de franchisé, en bénéficiant de l’expérience et du soutien de la marque, mais avec des coûts supérieurs.
- Agences en ligne, le « full digital «
Votre vitrine commerciale devient virtuelle dans ce cas de figure, il vous faudra donc développer votre présence en ligne, à travers une stratégie de marketing digital qui compensera l’absence de locaux.
90 % des investigations immobilières commencent sur le web.
Le véritable moteur du choix d’un tel métier reste la passion et le goût des autres, des clients pleinement satisfaits vous procureront beaucoup de reconnaissance.