Partage de propriété

Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est un acte juridique consistant à scinder la pleine propriété d’un bien, en deux sous parties, la nue-propriété et l’usufruit.
 
Cette possibilité juridique permet notamment d’optimiser les successions ou donations, voire d’investir à moindre coût, s’appuyant sur des considérations fiscales favorables.
  • Les droits démembrés sont indépendants les uns des autres,
  • L’usufruitier jouit de l’usus (droit d’utiliser le bien) et du fructus (droit d’en percevoir les fruits) face au nue-propriétaire qui lui profite de l’abusus (droit de disposer du bien),
  • l’accord des 2 parties est nécessaire pour vendre la pleine propriété du bien.
Cette opération se dénoue au décès de l’usufruitier (démembrement viager), évènement qui permettra au nue-propriétaire de récupérer l’intégralité des droits de propriété du bien, et ce, sans droits de succession à payer. Il pourra donc, à sa guise, le louer, l’occuper ou le vendre, on parle alors de remembrement.
En cas de décès du nue-propriétaire, la succession revient aux héritiers, comptabilisée fiscalement à hauteur du prix de la nue-propriété.

1 - Les différences entre usufruit, nue propriété, pleine propriété

Droits sur le bien Pleine propriété Nue-propriété Usufruit

Disposer du bien

(le vendre par exemple)

OUI
OUI
NON

Utiliser un bien 

(l'occuper par exemple)

OUI
NON
OUI

Percevoir des revenus issus de ce bien

(des loyers par exemple)

OUI
NON
OUI

2 - Démembrement de propriété et achat à coût réduit

Dans le cadre d’un investissement immobilier neuf, le démembrement de propriété permet de céder les droits temporaires à l’usage d’un bien, autorisant donc une décote sur la partie restante du bien, la nue-propriété, 30 % à 50 % de ristourne à l’achat…
Le pourcentage de cette décote dépend de plusieurs paramètres :
  • Du type de démembrement de propriété (viager ou temporaire)
  • De l’âge de l’usufruitier
  • De la durée du démembrement
  • Du rendement prévisionnel des loyers perçus
Cette opération peut permettre l’achat d’un bien prémium de qualité à des conditions intéressantes, possiblement à crédit, mais il conviendra de bien vérifier tous les fondamentaux liés à la typologie du bien, emplacement, emplacement, emplacement…

3 - Démembrement et transmission de patrimoine

Donation

Pour la plupart des cas, la technique du démembrement de propriété est utilisée en famille, permettant d’optimiser fiscalement une succession, en donnant, via une donation de son vivant, la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit, permettant de jouir du bien ou d’en percevoir des loyers tout en préparant sa succession.
 
4 avantages découlent de cette action :
  1. Profiter des abattements autorisant le leg de 100 000€ tous les 15 ans, par parent, par enfant, en franchise de droits de donation, un couple avec 2 enfants peut donc transmettre 400 000€ exonérés d’impôt.
  2. Tirer avantage des droits de donation réduits, en effet ces derniers seront calculés sur l’assiette seule de la nue-propriété dont la valeur augmente en fonction de l’âge du donateur.
  3. Bénéficier possiblement de la bienveillance de l’administration fiscale, face au paiement par le donateur des droits et frais liés à l’opération, sans alourdir la succession.
  4. Au décès de l’usufruitier, les enfants peuvent récupérer le bien en pleine propriété, en exonération de droits.
La donation temporaire d’usufruit peut s’avérer utile en cas d’aide temporaire à un enfant ou encore d’optimisation d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Cette technique permet d’aider un proche à se loger pour une durée de 10 ans (3 ans minimum), le plus généralement, en cédant ses droits, temporairement, à occuper le bien ou en percevoir les loyers.
 
3 avantages générés par cette disposition :
  1. Vous conservez votre bien.
  2. Vous évitez le paiement d’un IFI censé être réglé par l’usufruitier.
  3. Vous économisez une part non négligeable des droits de mutation calculés sur la seule fraction des 23 % de la valeur en pleine propriété (pour une durée de 10 ans, par exemple).

Succession

Un usufruit légal est issu d’une succession (loi du 3 décembre 2001). En effet, le conjoint survivant, en cas d’enfants héritiers communs, peut choisir l’option de l’actif successoral, soit sous forme d’1/4 en pleine propriété ou encore de la totalité en usufruit.

Depuis 2018, la valeur de l’usufruit possédée par le conjoint survivant est la référence à incrémenter, concernant l’Impôt sur la Fortune Immobilière et non pas au prix du bien en pleine propriété, bien plus défavorable.

L’usufruitier, suite à la succession de son conjoint, qui a donné de son vivant la part nue-propriété du bien, devra en revanche s’acquitter de l’IFI, en considérant le prix pleine propriété.
En cas de démembrement de propriété à l’issue d’une donation de son vivant, l’usufruitier devra supporter l’intégralité des charges, entretien et grosses réparations contre le paiement des charges courantes seulement en cas de décès.

Fiscalité et barème

Depuis 2018, l’ISF (impôt sur la fortune) a laissé place à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). 

  • Pour l’usufruitier

L’usufruit doit être déclaré pour la valeur du bien en pleine propriété ou seulement à hauteur de l’usufruit si consécutif à un décès, notamment pour le calcul de l’IFI, sauf si la loi a prévu une clé de répartition entre usufruitier et nue-propriétaire, en fonction de l’âge. L’usufruitier doit s’acquitter des taxes d’habitation et foncière.

  • Pour la nue-propriétaire
Le fait de céder l’usufruit de son bien à un proche permet de ne pas comptabiliser ces loyers en tant que revenus fonciers et donc permet de réduire l’Impôt sur les Revenus et les 17,2 % de prélèvements sociaux.
Pas d’IFI à déclarer.
Les intérêts de l’emprunt lié à l’acquisition du bien en nue-propriété sont déductibles d’autres revenus fonciers éventuels.

Barème d'usufruit et de nue-propriété

Âge de l'usufruitier Valeur de l'usufruit Valeur de la nue-propriété

- de 21 ans

90%
10%

21 à 30 ans

80%
20%

31 à 40 ans

70%
30%

41 à 50 ans 

60%
40%

51 à 60 ans

50%
50%

61 à 70 ans

40%
60%

71 à 80 ans

30%
70%

81 à 90 ans

20%
80%

+ de 91 ans

10%
90%
Le démembrement de propriété peut se révéler judicieux afin de préparer une succession, mais attention à l’administration fiscale intransigeante et à son article 64A, de la loi de finances 2019, qui considère désormais l’abus de droit caractérisé si l’opération revêt un « but principalement fiscal » (qui remplace la terminologie « but exclusivement fiscal »). Les donations avec réserve d’usufruit permettant au nue-propriétaire d’occuper le bien, ne sont pas concernées.
 
Attention aux donations temporaires d’usufruit à l’avantage d’un enfant bénéficiant déjà de revenus confortables, le fisc pourrait être fondé à considérer que l’objectif caché réside exclusivement dans la soustraction au paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

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