LMNP

10 raisons du succès LMNP

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal, il correspond à l’article 155 IV du CGI (code Général des Impôts), il a été créé au lendemain de la 2ᵉ guerre mondiale, dans le but de reconstruire la France.

Particulièrement adapté à la typologie d’un studio meublé étudiant ou d’un T3 en colocation meublée, il est judicieux d’en connaître les principaux avantages.

1 : La rentabilité

Il n’est pas rare d’obtenir des rentabilités brutes importantes, autour des 8 % (sous réserve du paiement du loyer), un emplacement proche des facultés dopera votre rendement, la demande de logements y étant très importante face à une offre résidentielle étudiante, insuffisante.

À titre indicatif, un studio meublé neuf peut prétendre, s’il est placé à proximité de l’université, en fonction de sa surface et de son équipement intérieur, à un loyer mensuel de l’ordre de 600 € à 700 €.

Concernant la colocation meublée, dans le cadre d’un T3 neuf, proche des facultés, il est communément admis et pratiqué, un loyer de l’ordre de 400€ à 500€ par pièce, deux chambres donc et la possibilité d’une 3ème pièce dans le séjour, en fonction de la surface et de la disposition de l’appartement, bien sûr, une varangue constituant un plus, dans le contexte d’une vie communautaire.

2 : La fiscalité

Si vous êtes Loueur Meublé Non Professionnel, alors vos loyers perçus sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et votre bien immobilier bénéficie de l’amortissement comptable (90 % d’un bien neuf).

Cet avantage comptable permet de percevoir des loyers (BIC) défiscalisés, sur une longue période, traitement de faveur comptable et fiscal, optimisé si vous passez par un financement bancaire (intérêts d’emprunt à déduire, également).

  • L’option « réel » est nécessaire pour bénéficier de l’amortissement comptable et de la déduction des intérêts d’emprunt.
  • L’option « micro BIC » permet, elle, un abattement de 50 % sur vos loyers perçus.

3 : La souplesse

Le cadre du LMNP permet de proposer des baux courts, encadrés par des préavis plus courts que dans l’immobilier nu classique.

Ces échéances courtes, telles que le bail étudiant (9 mois), le bail mobilité (de 1 à 10 mois) ou le bail meublé classique (mini 1 an) permettent une grande souplesse de gestion locative.

4 : Un marché en forte demande

Il suffit d’observer le phénomène « Airbnb » ou encore, l’engouement pour les colocations meublées, conviviales et sécurisantes, de toutes natures, sans parler des studios étudiants, pris d’assaut lors des rentrées universitaires, pour être convaincu du dynamisme du marché du meublé LMNP.

« Je pose mes valises dans un appartement neuf, prêt à l’emploi, confortable et bien placé. »

5 : LMNP oui, mais sans services

Le LMNP est aussi utilisé pour les résidences de services (accueil, gardiennage, petit-déjeuner, fourniture du linge de maison), avec la possibilité de récupération de la TVA. Les frais de gestion y sont parfois importants et la dépendance au gestionnaire, qui est censé garantir le paiement du loyer, peut être gênante.

En outre, le bail commercial ferme, proposé généralement, sur une durée comprise entre 9 ans et 12 ans, nous semble manquer de souplesse.

Le support du LMNP sans services qui évite les contraintes sus évoquées, nous semble donc plus souple et plus sécurisé.

6 : La sécurité

Le paiement des loyers (BIC) est sécurisé par la garantie VISALE, qui couvre jusqu’à 36 mois de loyers impayés, concernant tous les étudiants de moins de 30 ans, tous les salariés au-delà (soumis à conditions) et enfin ceux éligibles au bail mobilité.

Action Logement se porte garant, gratuitement, pour couvrir d’éventuels loyers impayés ou dégradations, et ce, sans franchise (assiette loyer max de 1300 €/mois).

7 : Investissement éthique

Le statut LMNP permet notamment la construction de résidences meublées pour les étudiants ou les personnes âgées. Ces 2 populations fragiles souffrant d’un déficit grave en offre de logements.

Vous êtes LMNP, vous contribuez donc à loger décemment ces 2 publics fragiles, grâce à votre investissement socialement responsable.

8 : LMNP, petit prix

Le dynamisme du marché résidentiel étudiant se traduit notamment par la forte demande en studios, proches des facultés. 

L’avantage des studios neufs, est leur accessibilité en termes de prix(moins de 100000 €) et d’effort d’épargne, souvent proche de 0 d’ailleurs, compte tenu du niveau du loyer face à l’échéance du prêt.

9 : La stabilité

Le statut fiscal du LMNP est gravé dans le marbre du Code Général des Impôts, il a peu évolué depuis la dernière guerre après laquelle il a été créé, pour reconstruire la France.

Les lois fiscales, elles, sont annulées et inventées au gré des nouveaux ministres qui désirent laisser leur empreinte et leur nom (De Robien, Scellier, Duflot, Pinel…), par opposition au statut LMNP stable et pérenne.

10 : L'emplacement

Nous venons de souligner les avantages du LMNP, mais n’oublions pas qu’il n’est qu’un simple outil de gestion, certes très efficace, qui viendra bonifier et optimiser la qualité d’un bien immobilier, jouissant d‘un emplacement de qualité

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