La copropriété, 2 aides méconnues pour la rénover
Vos prochaines réunions de copropriété risquent d’être animées, outre les sujets habituels au menu, le sujet énergétique reste brûlant, avec ses nouvelles obligations légales. Il s’agit de fédérer les intérêts divergents et informer les copropriétaires sur les éligibilités aux aides d’état, possibles… et ce, dans un contexte de remontée des taux de financement.
Faisons le point, à date, sur ce qu’il faut savoir sur les aides pour rénover une copropriété, à moindres frais et comment espérer les toucher.
En copropriété, les travaux de rénovation thermique sont plus complexes, en effet l’alignement des intérêts des différents intervenants est compliqué à obtenir, cela passe par la diffusion d’aides telles que l’Eco-PTZ ou MaPrimeRénov’.
MaPrimeRénov'
Cette aide en progression peut constituer jusqu’à 25 % du montant total des travaux, plafonné à 25 000€ (15 000€ anciennement), soit 6 250 € par logement. Des bonus spécifiques peuvent s’ajouter en cas de :
- Sortie du statut « passoires thermiques » (étiquettes F ou G sur le DPE),
- D’obtention de notes d’excellence A ou B après travaux
- Ou encore pour les ménages modestes.
Pour en bénéficier, il convient de respecter certaines conditions, à savoir, que :
- Les 3/4 des occupants soient logés au titre de leur résidence principale.
- La copropriété doit être immatriculée au registre national des copropriétés.
- Les travaux réalisés doivent être le fait d’entreprises labellisées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) et suivis par un assistant au Maître d’Ouvrage.
- Un gain énergétique d’un étiage minimum de 35 % est exigé VS la situation antérieure.
Ces critères contraignants freinent le succès de ces aides, en 2022, sur 670 000 logements bénéficiant d’une rénovation énergétique, soutenue par l’Agence pour l’Habitat, seuls 25 538 ont bénéficié de MaPrimeRénov’, en copropriété. » On reste sur un nombre faible, mais la dynamique est positive, on est sur un doublement de logements en 2 ans » souligne Stéphane Crémel, responsable à la Direction de l’Habitat.
Avec la remontée des taux d’intérêts, la seconde aide principale, l’éco-prêt à taux 0, l’Eco-PTZ destiné à financer des travaux de rénovation énergétique, revient en grâce. Il existe des Eco-PTZ pour financer des travaux de logement individuel, hors copropriété, compatibles avec MaPrimeRénov’.
Eco-Prêt à Taux 0 ou Eco-PTZ
« De plus en plus de montages se font avec des financements publics préfinancés par la Caisse d’Épargne IDF, complétés par un Eco-PTZ performance énergétique global » souligne Christophe Bersini, Directeur au Pôle habitat de la CE IDF. Le montant minimal de l’enveloppe du prêt dépend de l’ampleur des travaux « Performance Énergétique Globale » entrepris, permettant un gain de performance énergétique minimum de 35 %, permettant à l’immeuble de sortir de son statut de passoire thermique. Le montant maximum de l’aide est alors de 50 000 € par logement, le plafond est de 15 000 € pour une action simple.
À l’instar de MaPrimeRénov’, L’éligibilité de l’Éco-PTZ est réservée aux copropriétés composées a minima de 75 % de RP (résidence principale), comptabilisant propriétaires occupants et locataires. Les travaux doivent être réalisés par un artisan ou une entreprise, estampillé RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) et s’appliquent aux parties privatives reconnues d’intérêt collectif pour l’immeuble ou aux parties communes de la copropriété.
Dans une conjoncture de taux bas, l’Éco-PTZ ne se révélait pas novateur en tant que gamechanger, la production de ces aides était plutôt modeste jusque-là :
- 103 en 2017
- 74 en 201
- Et une quarantaine en 2020 et 2021.
« C’est vraiment depuis 2021 que les travaux de rénovation énergétique démarrent réellement, aujourd’hui, on observe une poussée très forte du PTZ, 220 contrats en 2022″ précise M. Berfini, il faut un minimum de 6 à 12 mois pour instruire un dossier.
Si c’est le syndic qui initie un dossier d’aide énergétique pour la copropriété, les propriétaires restent individuellement libres de contracter ou pas cet Éco-PTZ. Pour les participants, le remboursement du prêt se fait à travers le paiement des charges de copropriété.
Accélérer l'obtention des aides
Il existe un autre frein à la réussite de ces aides, en effet d’après les professionnels, le temps lié à la prise de décisions en copropriété constitue un obstacle à l’octroi d’aides telles que l’Éco-PTZ ou MaPrimeRenov.
« Aujourd’hui, on estime qu’il faut 2 Assemblées Générales (AG) pour pouvoir passer du projet de travaux à la validation du financement. Nous souhaiterions que le syndic puisse, en une seule AG, proposer un projet de prêt ou de rénovation, à prendre ou à laisser » résume Christophe Viprey, Directeur Général de la SGFGAS. « Il y a des travaux et des réflexions en cours pour trouver des ajustements aux règles de copropriété, qui permettraient d’être plus flexibles. » précise Stéphane Crémel. Les travaux de rénovation énergétique pourraient être lancés à la majorité simple plutôt qu’à celle des 2/3, par exemple.
Le sujet est sensible, car il touche au droit de la propriété et techniquement complexe parce que les règles de la copropriété relèvent du ministère de la Justice et non pas de celui du logement. D’autant plus complexe que le sujet relève du droit privé et des principes constitutionnels.