IFI

L'impôt sur la fortune immobilière ou l'IFI

Il nous a semblé intéressant de faire le point sur un impôt assez méconnu, l’IFI ou l’Impôt sur la fortune immobilière, qui a supplanté l’ISF soit l’Impôt Sur la Fortune.

À quoi s'applique-t-il ?

Il s’applique sur tous les biens et droits immobiliers, composant un patrimoine minimum s’élevant à 1 300 000 € (valeurs vénales prises en compte). Toutefois, un abattement de 30 % au titre de la résidence principale est permis.
 
Tous les biens immobiliers bâtis ou en cours de construction sont concernés, maisons, appartements ou dépendances. Les bâtiments classés en monument historique, les terrains à bâtir, les terres agricoles, les parts de sociétés immobilières ou encore les droits immobiliers (usufruit, usage) sont également visés par l’Impôt sur la fortune immobilière.
 
Il existe cependant des exonérations comme les biens à usage professionnel, les bois et forêts exploités, les terrains agricoles et le matériel d’exploitation si loué ou à usage professionnel, les biens meublés sous statut LMP (Loueur Meublé Professionnel). Il est ainsi possible de déduire certaines dettes telles que le prêt lié au bien immobilier et les impôts spécifiques s’y rattachant.
 

Des pistes existent en vue de réduire son IFI, malgré l’impossibilité aujourd’hui d’investir dans des parts de PME (TEPA ISF*) générant des baisses d’IFI. Seul l’investissement dans des organismes d’utilité publique permet encore de générer jusqu’à 75 % de réduction d’Impôt sur la fortune immobilière, avec un plafond de 50 000€.

Arbitrer une partie de son patrimoine immobilier au profit d’autres investissements qui, eux, sont exonérés d’IFI, des économies de 0,5 % à 1,5 % seront ainsi générées, non négligeable dans un contexte de taux relativement bas.

La donation temporaire d’usufruit permet au nue-propriétaire de transférer le paiement intégral de l’Impôt sur la fortune immobilière, à l’usufruitier qui devra déclarer le bien en pleine propriété. Mais attention à l’abus de droit, l’opération ne doit pas revêtir un unique but fiscal.

Il est également possible d’investir sur la seule nue-propriété donc sans IFI à régler, un bailleur institutionnel faisant alors office d’usufruitier temporaire (15 ans à 18 ans) et de gestionnaire.

Les taux d'Impôt sur la fortune immobilière

L’IFI est calculé sur la valeur de votre patrimoine net taxable en appliquant le barème suivant :

Barème de l'IFI

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Taux applicable

Jusqu'à 800 000€

0 % 

Entre 800 001€ et 1 300 000€

0,50 %

Entre 1 300 001€ et 2 570 000€

0,70 %

Entre 2 570 001€ et 5 000 000€

1 %

Entre 5 000 001€ et 10 000 000€

1,25 %

Supérieur à 10 000 000€

1,50 %

Attention : Le seuil d’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière est fixé à 1 300 000 €. Toutefois, lorsque vous êtes imposable à l’IFI, le barème est appliqué à partir de 800 000 €.

* Les foyers imposables à l’ISF, ou L’impôt de solidarité sur la fortune, peuvent, sous certaines conditions fixées par la loi TEPA, imputer de la somme d’ISF mis à leur charge 50 % des versements effectués directement ou indirectement dans des PME éligibles, avec une limite annuelle de 45 000 € de réduction d’ISF. Cette réduction d’ISF est également accessible à travers des fonds, les FIP et FCPI, avec une limite de réduction d’ISF de 18 000  €.

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