Point de situation sur le crédit immobilier
Les conditions d’obtention de crédit immobilier se sont tendues ces derniers mois, les taux continuent de grimper inéluctablement, cela va-t-il durer ? À quel taux pourriez-vous emprunter à la rentrée ?
Nous vous proposons de faire le point sur la situation d’aujourd’hui et tenter d’anticiper celle de demain.
1 - Les taux montent !
Les ménages devraient mettre entre parenthèses leur projet immobilier pendant les congés d’été, comme toutes les années, l’activité crédits des banques tournant au ralenti pendant cette période, nonobstant la chute de la production des crédits à l’habitat, les taux continuent de se tendre, encore et encore.
« On est aujourd’hui sur des niveaux de taux de 2012 » déclare la porte-parole de Meilleurs Taux, Maël Bernier, il ajoute « les taux moyens pour les offres éditées, toutes durées confondues, sur les 30 derniers jours, se situent à 3,45 % « .
« Entre juin 2022 et juin 2023, on est passé de 60 % des barèmes des banques compris entre 1,50 % et 1,90 %, à 80 % compris entre 3,50 % et 3,90 % « Cela fait une sacrée différence…
Les taux moyens, d’après VousFinancer, se situent à :
- 3,6 % sur 15 ans,
- 3,8 % sur 20 ans,
- 4 % sur 25 ans,
L’on peut considérer que dans le sillage du Taux d’Usure rehaussé à 5,09 % depuis le 1ᵉʳ juillet, ces taux de financement continuent de grimper pendant plusieurs semaines.
La bonne nouvelle, nichée au creux de cette conjoncture maussade, concerne ce Taux d’Usure, lequel désormais étant en adéquation avec les conditions de marché. Au 1ᵉʳ semestre, l’activité crédit de Meilleurs Taux s’est réduite de 20 %, à 306 000 dossiers.
2 - Un terrain plus porteur pour les banques
« Les taux de refinancement commencent à se stabiliser pour les banques, après le récent coup de chaud, même si cela reste insuffisant » précise M. Bernier.
Entre juin et octobre 2022, L’OAT 10 ans*, taux référence auquel se financent les banques, était supérieur aux taux pratiqués par ces mêmes banques à leurs clients, les marges bancaires étaient donc négatives, signe d’un marché déséquilibré et compliqué.
Mais l’on est revenu en juin à un contexte plus serein. En effet, L’OAT 10 ans se situait autour de 3 % alors que les banques prêtaient à des taux compris entre 3,50 % et 3,90 %. Dans ce contexte, les banques prêteuses regagnent de l’argent et sont donc plus motivées pour étoffer leur offre et revenir sur ce marché du financement immobilier, qu’elles avaient un peu délaissées ces derniers mois. D’après M. Barnier, « les banques devraient revenir sur ce marché, dès l’automne ».
Malgré cette accalmie sur les marchés de taux, le taux d’endettement reste le principal écueil dans la quête à l’obtention d’un crédit immobilier, notamment après l’établissement de nouvelles normes par le HPCE. Près d’un dossier sur deux est recalé, du fait de ce nouveau calcul d’instruction du prêt et du dépassement de la nouvelle deadline de 35 % de taux d’endettement, 1/3 dépassant même les 40 %, et ce, malgré le volontarisme gouvernemental affiché le 13 juin, en faveur de l’investissement locatif.
Les revenus demandés sont de plus en plus élevés pour emprunter, les primo-accédants se retrouvant en particulière difficulté, ne pouvant pas injecter un apport résultant de la vente d’un éventuel bien immobilier. Selon MeilleurTaux, les ménages ont perdu une capacité d’emprunt de l’ordre de 50 000€ à 60 000€, sur 18 mois.
3 - Hausse des taux ? Jusqu'où ?
Les avis divergent quant à l’anticipation de hausse des taux. Selon Artemis Courtage, les taux peuvent se hisser à 5 % dès janvier 2024, sur certaines durées de prêts.
Sandrine Allonier, porte-parole de VousFinancer, confirme cette prévision, se basant sur une politique durcie de la BCE pour juguler l’inflation ainsi que sur un taux d’usure nettement revu à la hausse. D’autres, comme Maël Bernier de Meilleur Taux, pensent que les arbres ne montent pas au ciel, et qu’avec une BCE qui, récemment, ne monte plus son taux directeur que de 25 points de base et une inflation qui se dégonfle au fil du temps, les taux pourraient enrayer leur hausse et commencer une décrue.
L’on peut raisonnablement parier que des taux à 3 % appartiennent au passé, l’âge d’or du crédit immobilier est derrière nous.
4 - La loi Lemoine
Tout le monde n’est pas perdant, la loi Lemoine du 1ᵉʳ juin 2022 permet de changer d’assurance décès/invalidité adossé à un prêt à l’habitat, à tout moment et sans frais pour les nouveaux crédits et le 1ᵉʳ septembre pour tous.
Surprise, c’est plutôt la génération des quadragénaires qui en profitent, certainement ceux qui avaient bénéficié des taux bas, sans être trop regardant sur l’assurance, des économies substantielles peuvent en résulter.
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*L’OAT 10 ans : représente le taux d’intérêt fixe auquel le gouvernement français emprunte de l’argent sur une période de 10 ans. Cet indicateur est utilisé comme référence pour surveiller les tendances du marché des prêts immobiliers. Il joue un rôle dans la détermination du taux d’intérêt de votre éventuel prêt immobilier à venir.