Administrateur de bien

Les administrateurs de biens

Le gouvernement a affiché sa volonté d’améliorer les relations entre propriétaires et locataires, ce volontarisme politique met en exergue le rôle crucial de l’administrateur de biens.

1 - Qu'est-ce qu'un administrateur de biens ?

Un gestionnaire de biens, également appelé gestionnaire d’immeubles, agit en tant que mandataire pour gérer les biens immobiliers appartenant à une personne physique ou morale. Il est chargé d’entretenir, de réparer, de faire exécuter les travaux nécessaires à sa conservation ou à sa mise en valeur et de remplir les obligations du propriétaire ou du bailleur. À ce titre, il devient bailleur à la place de ses clients, tout en remplissant toutes les obligations de la fonction.

En tant que syndic, il peut également, gérer des syndicats de copropriétaires.

Les administrateurs de biens doivent détenir une licence professionnelle de gestion immobilière pour exercer et doivent être familiarisés avec le droit immobilier. Ils doivent nécessairement maîtriser les textes en vigueur dans le domaine immobilier, comprendre les techniques liées aux bâtiments, et le plus essentiel être familier avec les chiffres, et surtout maîtriser la comptabilité. D’autres atouts sont également indispensables pour exercer le métier de gestionnaire immobilier.

Il doit être honnête, dynamique et efficace tant avec les locataires qu’avec les propriétaires. Il s’agit de pouvoir respecter les délais et répondre aux demandes des futurs locataires et propriétaires. Il doit être en mesure d’aviser et de conseiller rapidement les clients (locataires et propriétaires) sur les questions liées à l’avancement des documents dont il est responsable. En tant que syndic, il doit avoir les compétences et la patience d’un diplomate pour résoudre les conflits entre copropriétaires.

2 - Les missions d’un administrateur de biens

L’administrateur de biens est le mandataire d’un propriétaire (particuliers, Cie d’assurances, sociétés foncières…) ou d’un syndicat de propriétaires afin d’assurer la gestion locative de leur parc immobilier (habitations, locaux commerciaux).

La relation s’établit selon un mandat de gestion d’un an, renouvelé par tacite reconduction.

Responsable Travaux

La mission de l’administrateur de biens consiste principalement à surveiller l’état général du bien et suivre la qualité des travaux éventuels qu’il a fait exécuter. Il est donc présent lors des réunions de chantier. Tous les ans, les copropriétaires sont convoqués en assemblée générale pour présenter le bilan de sa gestion et fixer les charges prévisionnelles visant au bon entretien de l’immeuble.

Juriste

En tant que spécialiste du droit immobilier, il suit les litiges possibles avec la faculté de recourir à la justice, en cas de dégradations du bien ou du non-paiement des charges, notamment.

Agent immobilier

Plus de la moitié des administrateurs de biens sont aussi agents immobiliers. Ils gèrent les locations pour le compte des propriétaires et s’occupent de la recherche des locataires. Ils établissent un état des lieux et rédigent un contrat de location que les deux parties (locataire et propriétaire) pourront signer. Ils encaissent les loyers, calculent les charges, envoient les fonds aux propriétaires. La gestion de la fiscalité et des charges fait également partie du champ de compétences de l’AB.

Schéma de l'administration de biens

schéma administration de biens

3 - Intérêts pour les copropriétaires

La tranquillité

En effet, en cas de gestion locative à distance, le propriétaire gagnera du temps en passant par l’administrateur de biens et aura l’assurance du respect de la législation immobilière afférente à la gestion de son bien.

Le rôle de médiateur en cas de litige

L’administrateur de biens est fondé à saisir la justice, le cas échéant. 

Louer son bien rapidement

Compte tenu de son accès au marché local.

Le conseil

Grâce à la connaissance fine de son marché et de ses particularismes, valeur ajoutée essentielle pour ne pas se tromper.

Une gestion locative peut être simple ou plus compliquée, notamment en cas de plusieurs biens à gérer dont le propriétaire aurait la charge, l’utilité du rôle de l’administrateur de biens dans ce cas d’espèces nous semble à prendre en compte. 

4 - Comment choisir un administrateur de biens ?

Il convient de vérifier que l’administrateur de biens choisi est bien agréé, pour ce faire, carte professionnelle et garantie financière sont indispensables.

Le gestionnaire immobilier perçoit entre 6 % et 9 % des loyers, charges comprises, il serait judicieux de contacter plusieurs entités, car les disparités de tarifs sont légion. 

La disponibilité de vos interlocuteurs spécialisés en gestion locative doit être démontrée, les moyens humains sont une donnée importante, le but étant une réactivité maximum.

La proximité constitue également un élément non négligeable de recherche d’administrateur de biens, sa fine connaissance du marché local revêtant un avantage important, afin de prodiguer les conseils les plus judicieux.

Le bouche-à-oreille peut être très instructif, n’hésitez pas à contacter des propriétaires jouissant des services d’un administrateur de biens, leur retour d’informations peut être éclairant.

Enfin, une présence sur le web et les réseaux sociaux sont devenus incontournables aujourd’hui, concernant toutes opérations immobilières. Une qualité de présence sur la toile, avec des avis positifs éventuels, nous semblent de nature à installer un climat de confiance et une certaine « modernité », pour plus d’efficacité.

Il est à noter que le métier d’administrateur de biens est très différent de celui de syndic de copropriété en ce sens que l’administrateur de biens ne s’occupe pas de l’entièreté du parc immobilier, mais d’un lieu individuel et ne gère pas les parties communes. 

5 - Différence entre administrateur de biens et syndic de propriété

Un administrateur de biens gère un bien qui se situe dans une copropriété ou pas, le syndic, lui, s’occupe de toutes les parties communes d’un immeuble.

6 - Les risques pénaux des administrateurs de biens ou agences immobilières

Ce qui est davantage propre à l’agent immobilier / administrateur de biens, c’est que les motifs de mise en cause de sa responsabilité pénale sont multiples. Ceux-ci pouvant se rattacher non seulement à la violation de la loi Hoguet, mais aussi à la violation d’autres dispositions relevant du droit pénal général (escroquerie, abus de confiance, discrimination, blanchiment de capitaux…) ou encore du droit de la consommation.

La loi Hoguet sanctionne plusieurs types de comportements répréhensibles, et notamment :

  • Le fait de se livrer à l’activité d’agent immobilier / administrateur de biens sans être titulaire de la carte professionnelle.
  • L’exercice de cette activité en dépit d’une interdiction définitive ou temporaire d’exercer.
  • Le fait d’assumer la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau sans avoir effectué la déclaration préalable d’activité prévue dans ce cas.
  • Le fait d’être le représentant légal d’une personne morale exerçant l’activité d’agent immobilier / administrateur de biens sans remplir ou en ayant cessé de remplir les conditions prévues par la loi pour obtenir la carte professionnelle.

Mais, les conditions de la mise en jeu de la responsabilité pénale de l’agent immobilier sont loin de se limiter aux dispositions de la loi Hoguet ! En effet, cette responsabilité pénale peut toujours être engagée sur le fondement de nombreuses infractions de droit commun trouvant à s’appliquer dans le cadre de l’exercice de l’activité d’agent immobilier et plus spécifiquement sur le fondement des délits d’escroquerie, d’abus de confiance, de faux et usage de faux.

La responsabilité pénale de l’agent immobilier peut enfin être mise en jeu sur le précepte des pratiques commerciales trompeuses, en général dans le cadre de la diffusion d’annonces de biens à vendre ou à louer. À ce titre, une erreur sur la surface du bien, la diffusion d’annonces sans mandat ou la présentation d’un bien déjà vendu relèvent de la qualification de pratique commerciale trompeuse et peuvent entraîner une condamnation.

Il faut noter que les contrôles de la DGCCRF, dans ce cadre, sont fréquents et doivent être anticipés.

7 - Quels biens confier à un administrateur de biens ?

Le spectre est assez large, le champ de compétences d’un administrateur de biens concerne des appartements, des maisons, des immeubles abritant des bureaux ainsi que des commerces.

8 - Qui recrute des administrateurs de biens ?

La plupart des besoins en recrutements émanent des cabinets ou agences, spécialisés en gestion immobilière.

9 - Combien d'administrateurs de biens en France ?

Il existe environ 30 000 agences immobilières en France dont un peu plus de la moitié sont administrateurs de biens et/ou syndic de copropriété.

10 - Histoire et l'origine du métier d'administrateur de biens

Comme expliqué sur notre article « invention du concept agence immobilière », l’origine du métier remonte au Moyen Âge avec l’apparition des « couratiers ». Puis celle « d’agents d’affaires » au XVIIIe siècle, rapprochant acheteurs et vendeurs de marchandises ou services, pour aboutir, en 1921, à la 1ʳᵉ chambre syndicale des agents immobiliers de France.

En 1946, la FNAIM regroupe les syndicats régionaux immobiliers. En juin 1960 la loi impose les comptes séquestres avec garantie de restitution, la loi de mars 1965 scinde et réglemente la profession, entre les 2 activités administrateurs de biens et agents immobiliers, le mandat devient obligatoire.

L’aboutissement est la loi Hoguet promulguée le 21 janvier 1970, complétée par le décret de juillet 1972.

11 - Formation et compétences

La profession d’administrateur de biens est réglementée. Pour s’installer à son compte, il doit posséder une carte professionnelle « Gestion immobilière » délivrée par la préfecture du département. Cette carte est délivrée aux titulaires d’un bac +3 dans une spécialité, juridique, économique, commerciale ou aux titulaires d’un BTS dans une spécialité immobilière. Elle doit être renouvelée chaque année.

Quelques exemples indicatifs quant à l’acceptation des diplômes :

  • Bac+2 : BTS PI (Professions Immobilières)
  • Bac+3 :  License professionnelle Métiers de l’Immobilier
  • Bac+5 :  Master professionnel de l’ESPI (École Supérieur des Professions Immobilières).
  • Bac+6 : (MS) Master spécialisé IMPI (Gestion Patrimoniale et Immobilière).

La complexité des problèmes à résoudre exige des connaissances juridiques, financières, fiscales et techniques. La taille des cabinets dans lesquels travaillent les administrateurs de biens varie de quelques personnes à plus de 500.

La loi Hoguet du 2 juillet 1970 impose aux administrateurs de biens la détention de la Carte Immobilière « gestion », une garantie financière ainsi qu’une assurance en responsabilité civile professionnelle.

12 - Quel salaire pour un administrateur de biens ?

La moyenne des rémunérations des salariés se situe dans une fourchette de 2 000€ à 4 500€ brut, en fonction de l’ancienneté, des compétences et de la zone géographique intéressée.

 

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