La fiscalité de l'immobilier
En matière de fiscalité immobilière, il est fondamental de scinder l’immobilier nu, sans aucun meuble ou décoration, de l’immobilier meublé, équipé, lui, pour répondre aux besoins vitaux du locataire.
Les loyers issus d’un logement nu correspondent à la fiscalité des revenus fonciers VS les revenus engrangés issus d’un bien meublé, qui eux sont à rattacher aux BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).
Fiscalité de l'immobilier nu
Cette catégorie relève de l’impôt sur le revenu et entre dans le régime fiscal des revenus fonciers qui correspondent aux loyers perçus pendant l’année civile, en tenant compte de subventions éventuelles de l’Agence pour l’Habitat.
Deux outils existent afin d’optimiser sa déclaration, le régime réel et celui forfaitaire.
Le régime réel
Si les revenus fonciers dépassent 15 000 €/an, vous devrez déduire les charges et les frais d’exploitation, travaux, charges de copropriété, prime d’assurance ou intérêts du prêt seront déductibles.
Le régime forfaitaire ou micro foncier
L’alternative au régime réel vous permettant, en cas de loyers annuels inférieurs à 15000€ annuels, de déduire forfaitairement 30% du montant des charges et frais, engagés pour la location.
Déclaration fiscale
Lorsque le contribuable remplit sa déclaration de revenus sur le feuillet 2042, il doit impérativement compléter celle-ci par une déclaration annexe 2044, en cas de revenus fonciers et d’option au régime réel.
La déclaration se fait en ligne sur le site www.impots.gouv.fr, les revenus fonciers ne pourront bénéficier de la flat tax à 30 %, mais seront assujettis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Fiscalité de la location meublée
Un bien considéré comme meublé doit permettre à l’occupant de vivre dans le logement sans ajout de meubles ou divers équipements, le but étant de répondre aux besoins vitaux du locataire, à savoir, dormir, manger et se laver.
En fonction du niveau des loyers perçus, en l’occurrence des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), 3 options s’offrent au propriétaire, micro BIC, régime réel et LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Micro bic
Si le niveau des BIC perçus est inférieur à 32100 €, vous pouvez bénéficier du régime forfaitaire micro BIC, permettant un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus touchés, aucune charge ne peut être déduite.
régime réel
Si la barre des 32 100 € de loyers meublés est dépassée, le régime réel d’imposition s’appliquera d’office. Il vous est loisible d’opter pour cette option même en cas de revenus inférieurs à 32 100 €, pour ce faire, il faudra formuler la demande avant le 1er février de l’année en cours.
Dans le cadre de cette option, vous pourrez déduire vos charges, mais pas seulement, en effet, l’amortissement du bien et de son mobilier est possible, contribuant à la baisse du résultat imposable.
Les recettes seront soumises à l’IR et en cas de perte comptable, le déficit pourra être reporté sur les recettes des années précédentes, et ce, sur 9 ans.
Fiscalité du LMP (loueur meublé professionnel)
3 conditions pour bénéficier de ce statut fiscal :
- Des recettes locatives qui dépassent 23 000€.
- Inscription au registre des commerces et des sociétés, en tant que LMP.
- Le bénéfice annuel dépasse les revenus globaux du foyer fiscal, liés à l’IR (Impôts sur les Revenus).
3 avantages principaux en ligne de mire :
- Le fait de relever du régime des plus-values professionnelles.
- Possibilité d’échapper à l’IFI (Impôts sur la Fortune Immobilière) car le bien est considéré comme « professionnel » par les autorités fiscales.
- Pouvoir déduire l’éventuel déficit des revenus globaux de l’année.
Déclaration fiscale
La déclaration de vos BIC meublés devra apparaître sur le formulaire 242-C-PRO