Question sur l'investissement

Agence immobilière océan indien

Investir en résidence étudiante

Les planètes s'alignent pour un investissement immobilier rentable et responsable, vous pouvez investir en résidence étudiante à la réunion.

Le foncier disponible étant rarissime, proche des facs ou des lycées, très peu de programmes de qualité seront commercialisés dans les années à venir.

Face à cette rareté de résidences bien situées, les inscriptions en faculté, elles, ne cessent de progresser. Ces étudiants (60 % recherchent un logement, chaque année) doivent trouver un logement et bon nombre d’entre eux restent sur le carreau. Cet effet ciseau entre une offre réduite (logements premium) et une demande toujours plus forte crée les conditions d’un marché particulièrement dynamique pour investir en résidence étudiante à la Réunion.

Une situation géographique soigneusement choisie sera la garantie d’un bon investissement, le carburant de votre opération.

Le financement de votre bien immobilier se fera à des conditions favorables, les taux de crédit étant historiquement bas, aujourd’hui.

En effet, grâce à la BCE et ses conditions accommodantes à l’égard des banques, nous pouvons espérer une politique de taux attractifs, en 2021. 

Les banques et établissements de crédit sont mieux préparés au contexte actuel, souplesse et adaptation sont permises en s’appuyant sur les dossiers dématérialisés généralisés, dans le contexte du télétravail. 

De fortes réductions d’impôts ou avantages fiscaux indirects sont possiblement générés par un investissement en résidence étudiante.

La loi Pinel Dom permet d’économiser jusqu’à 8000 € / an d’impôt sur le revenu, pendant 12 ans. 

Attention, les niveaux actuels de baisse d’impôt ne sont valables que jusqu’au 31 décembre 2022.

Le statut fiscal LMNP, en location meublée, lui, vous fait bénéficier de loyers (BIC) défiscalisés sur une longue période, confortables et immédiats.

Enfin les chefs d’entreprise ou indépendants, sensibles aux avantages de l’investissement dans un bien immobilier destiné aux étudiants, peuvent utiliser la loi Girardin IS, vôtre Impôt sur les sociétés (IS) pouvant être gommé, purement et simplement.

Vous avez flashé sur une résidence bien située, en ayant l'intention de réserver un bien immobilier, 2 grandes options possibles s'offrent à vous, la location nue et la location meublée (LMNP).

La location nue : le locataire s'installe avec ses meubles, vous percevez des revenus fonciers, vous avez le choix entre le régime du micro foncier qui vous permet de n’être imposé que sur 70 % des loyers et le régime réel (déduction totale des charges). La durée minimum du bail est de 3 ans, le propriétaire bailleur ne peut donner congé à son locataire que pour y habiter lui-même, le louer à un membre de sa famille ou le vendre.

La location vide permet de bénéficier des avantages de la loi Pinel Dom ou Girardin IS.

La location meublée : Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) peut se faire selon 2 modes d’investissement, la colocation meublée ou le studio individuel.

Vous venez d’investir dans un bien locatif meublé, félicitations, vous êtes LMNP. Pour l’obtention de ce statut fiscal (art 155 IV du CGI), il vous suffit de vous inscrire auprès d’un CFE (Centre Formalités des Entreprises), dans les 15 jours, à compter de la location du bien.

Les 3 gros avantages de ce statut LMNP se résument à :

  • Des loyers plus importants, une rentabilité accrue VS location vide.

  • Des revenus nets d'impôt sur une longue période grâce à la possibilité d'amortir comptablement votre bien (art 39 C du CGI), en cas d'option au régime réel, sinon l’option micro BIC vous permet, quant à elle, de n’être imposé que sur 50 % de vos loyers (si revenus inférieurs à 72600 €).

  • Une souplesse de gestion et de règlement juridique, très efficace grâce aux durées de baux minimum d’un an seulement, voire 9 mois en cas de bail étudiant.

4 précisions :

  • Il est à noter que la mairie ou autre règlement de copropriété, ne peuvent ni interdire, ni encadrer ce type de location meublée "classique" qui n’est pas assortie d’un bail commercial, de prestations de services, ni de location saisonnière, la location est donc libre.

  • Le logement meublé doit comporter au minimum le mobilier prévu par le décret du 31/07/ 2015, ce poste incombe au propriétaire bailleur. 

  • L’absence de prestations de service permet d’éviter le régime de la para-hôtellerie, régime voisin du LMNP mais application du régime professionnel des plus-values, à la revente.

  • Ce statut fiscal est idéal pour préparer une retraite, avec des revenus immédiats, élevés et défiscalisés (sous conditions). "l’immobilier retraite" !

Les 2 alternatives pour se loger se résument au CROUS et au parc privé, les 2 grands centres universitaires se situant à St Denis et au Tampon.

Le Crous de l'île dispose de 1 334 logements étudiants, 933 dans 5 cités universitaires à Sainte-Clotilde et 401 dans 4 cités universitaires au Tampon et à St Pierre.

Le Crous fait l’objet de 5000 demandes/an de studios ou chambres... en face, 300 places disponibles, seulement !

 L’offre de biens à louer, émanant du parc privé se révèle, donc, vitale. 

Le parc privé souffre également d’une pénurie de l’offre de nouvelles résidences neuves, inutile de démontrer qu’un logement proposé près des facultés constitue une grosse opportunité d’investissement immobilier, défiscalisant ou pas.

Les chiffres sont éloquents : 

  • Un logement disponible pour 2 demandes dans le nord (St Denis).

  • Un logement disponible pour 3 demandes dans le sud (Le Tampon).

Ce déséquilibre est alimenté par des inscriptions annuelles sur les 2 campus, en constante progression, 15 323 en 2016, près de 20 000, aujourd’hui, la hausse relative, en %, du nombre d’étudiants sur 10 ans s’élève à + 40 %, c’est d’ailleurs la seule université de l’océan indien à être en constante progression.

L’université de la Réunion offre des conditions d’accueil de haut niveau, santé, sécurité, offre élargie de formations, le cadre d'études est de haute qualité, répondant aux standards exigeants français et européens, étant intégrés à l’espace européen d’enseignement supérieur, les diplômes délivrés par l'université de la Réunion sont reconnus en Europe, 86 % de taux d'insertion professionnelle après l'obtention d'un master.

Les 2 gros pôles universitaires de la Réunion se situent au Moufia à St Denis et au Tampon, 75 % des étudiants réunionnais habitent dans la capitale, le campus dionysien s’étale sur 53 973 m2 et près de 30 000 m2 pour le Tampon/ St Pierre, avec des développements importants prévus.

Nous recherchons, donc, en priorité, des emplacements résidentiels premium neufs, autour des facultés du Moufia et du Tampon, très peu de foncier disponible à proximité de ces 2 gros campus, emplacement, emplacement, emplacement...

2 types de fiscalités s'appliquent pour un investissement en résidence étudiante, dans le cas d’une typologie en location vide, 2 lois très défiscalisantes dopent votre placement immobilier, la loi PINEL Dom pour les particuliers et la loi GIRARDIN IS pour les indépendants ou chefs d'entreprise assujettis à l'impôt sur les sociétés.

La fiscalité sur les locations meublées permet, quant à elle, un traitement fiscal particulier concernant les loyers perçus.

  • La loi Pinel Dom

Il s'agit d'un dispositif de réductions d'impôt/ revenu, destiné à tous les contribuables domiciliés en France, conditionné majoritairement à l'investissement dans un logement neuf ou en VEFA, situé dans un territoire ultra marin.

Ces avantages fiscaux conséquents pour l’investisseur bailleur se calculent en % du montant de l’investissement (max 300 000 €), face à des loyers et ressources du locataire plafonnés (ascendant ou descendant autoriser si détaché du foyer fiscal). 

Le fisc vous rembourse sur 6 ans, 23 % du prix de votre appartement, 29 % sur 9 ans, 32 % sur 12 ans, sous forme de réduction d’impôt sur le revenu.

Un studio de 90 000 €, par exemple, permet de générer 20 700 € (23 %) de baisse d’IR, soit 3 450 € de réduction d’impôt sur le revenu, pendant 6 ans.

Un T3 de 300 000 € autorise 96 000 € d’avantage fiscal, soit 8 000 € / an de baisse d’impôt/R pendant 12 ans.

Attention, ces taux de défiscalisation très avantageux ne sont valables que jusqu’au 31 décembre 2023, ces pourcentages chutent à 10,5 % sur  6 ans, 15 % sur 9 ans,17,5 % sur 12 ans et ces avantages continuent de décliner après le 31/12/24 à 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans.

La date de signature de l'acte faisant foi pour apprécier vos niveaux de taux de défiscalisation.

  • La loi Girardin IS

La loi Girardin IS, reconduite jusqu’en 2025, concerne les personnes morales soumises à l’IS qui investissent dans un bien locatif nu situé dans les départements et territoires ultra marins.

L'article 217 I undecies du CGI permet de déduire 100 % du montant de l’investissement immobilier (secteur intermédiaire, neuf, VEFA, vide) du résultat imposable (RCAI).

Un investissement immobilier de 300 000 €, en s’appuyant sur la loi Girardin IS 217, permet donc une économie d’Impôt sur les sociétés de 75 116 €. (plafonnement à 2 500 €/ m2).

L’article 244 autorise, lui, le remboursement immédiat de 35 % du montant du bien, sous forme d’un crédit d’impôt, d’une trésorerie nouvelle et immédiate. (pas de plafond de prix pour le calcul).

Vous avez le choix entre la Girardin 217 ou 244 si le CA de votre activité est inférieur à 20 Millions €.

D'autres avantages annexes sont permis tels que l’amortissement comptable (très favorable à la fiscalité des loyers), l’imputation des déficits (carry back possible ou report sur les années suivantes), dividendes accrus avec la récupération de trésorerie immédiate ainsi que la possibilité de loger un descendant ou un ascendant.

Cette opération est extra comptable et ne nécessite aucune écriture dans les comptes.

  • Fiscalité LMNP, location meublée

Nous avons vu précédemment que les loyers touchés sont assimilés à des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), cet élément est fondamental pour apprécier leur fiscalité, en effet l’amortissement comptable (art 39 C du CGI, à l’instar d’un bien professionnel) est autorisé, permettant la perception de loyers nets d'impôt sur une longue période (sous conditions).

Vous aurez le choix entre le régime réel autorisant cet avantage comptable susnommé ou bénéficier du statut micro BIC (si recettes inférieures à 72 600 €)qui lui, vous fait bénéficier de 50 % d’abattement sur les loyers, autrement dit vous ne serez imposés que sur 50 % de vos revenus locatifs.

Des loyers plus importants en meublé, non plafonnés, immédiats et surtout nets d'impôt sur une longue période constituent un avantage décisif pour préparer sereinement votre retraite, le statut LMNP est connu sous l'appellation d'Immobilier retraite".

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