10 RAISONS D'INVESTIR DANS UNE RÉSIDENCE ÉTUDIANTE

Investir en résidence étudiante pour avoir des revenus réguliers et garantis, se constituer un patrimoine et réduire chaque année ses impôts, les logements étudiants offrent des avantages certains et bien plus encore. 

Tandis qu’à chaque rentrée pour les étudiants commence la galère de la recherche d’un logement, beaucoup n’auront pas la chance d’avoir un appartement. 

 

Le parc locatif privé et le parc locatif public représenté par le CROUS ne suffisent pas à loger tous les ans des étudiants de plus en plus nombreux à s’inscrire à l’Université. Le déséquilibre existant entre l’offre et la demande permet aux résidences étudiantes d’afficher des taux d’occupation record. 

Elle démontre en plus qu’investir en résidence étudiante est plus que jamais un investissement qui mérite que l’on s’y intéresse. Et si vous doutez encore du potentiel qu’offrent les logements étudiants, voici 10 raisons d’investir dans ce logement spécialisé.

1 - LA résidence étudiante un marché très dynamique

L’investissement immobilier locatif étudiant vous permet d’accéder à un marché particulièrement dynamique, qui se caractérise par une très forte demande tandis que le parc immobilier est lui plutôt faible. De sorte que sur le marché privé local, on retrouve seulement un logement disponible pour 2 demandes dans le secteur nord et 1 logement pour 3 demandes dans le sud de l’île. Alors que le CROUS fait état de 300 places disponibles pour 5 000 demandes ! Avec un taux d’inscription en constante progression, en 2016 on comptait jusqu’à 15 323 inscrits contre 20 000 à l’heure actuelle. Le parc immobilier qui évolue moins vite que les inscriptions, favorise un déséquilibre ne fait que croître d’année en année.

Ce qui offre aux investisseurs un atout non négligeable pour eux, car la forte demande assure une occupation optimale de la résidence étudiante. Les logements étudiants offrent en plus certains avantages qui permettent aux universitaires de bénéficier d’un cadre propice pour la réussite de leurs études. Cela passe notamment par un logement situé stratégiquement, soit à proximité d’un pôle universitaire soit d’un centre-ville, avec des appartements équipés, des services adaptés et des espaces de coworking pour certains. À cela s’ajoutent les risques de loyers impayés minimisés grâce aux cautions parentales, aux aides au logement, qui tranquillise la rentabilité du projet.

L’université de la Réunion est la seule faculté française européenne dans l’Océan Indien à être en constante progression et elle est en plus le 1er établissement d’enseignement supérieur sur l’île. Sur la totalité des étudiants universitaires, 75 % étudient sur le campus du Moufia. Chaque année environ 300 étudiants se retrouvent sans logement, mettant en exergue le principe du “1er arrivé, 1er servi”, le potentiel locatif est donc immense.

2 - UN INVESTISSEMENT ACCESSIBLE ET SÛR

 

Investir en résidence étudiante permet d’accéder à un bien immobilier, sans avoir à débourser des sommes pharaoniques, et cela, même sans apport personnel. Pour un logement de type studio, les investissements pouvant débuter à 80 000€. Ainsi avec un salaire correct et régulier, il vous sera aisé d’obtenir un crédit immobilier pour financer l’achat de votre studio. En outre, selon vos mensualités les revenus locatifs peuvent vous permettre de rembourser votre investissement sans avoir à débourser de votre poche. Si de surcroît le montant du loyer vous permet de rembourser votre prêt, payer les charges, les taxes et que finalement, votre solde est toujours positif, cela fait que vous commencer à gagner de l’argent dès les premiers mois. Cela en plus des économies d’impôts réalisées. 

Afin de vous assurer un investissement optimal, nous ne choisissons que des résidences étudiantes situées dans l’environnement immédiat des facultés. C’est-à-dire à moins de 500 mètres de l’établissement. Favorisant ainsi le confort et la qualité de vie des étudiants, tout en privilégiant l’emplacement. Car pour répondre aux besoins des universitaires, la situation de la résidence étudiante doit être idéale. Un bon emplacement, c’est un emplacement qui dispose à proximité de différentes infrastructures, comme les lieux d’études, les transports en commun ou gare, commerces et services, structures de loisirs… Ces petits plus ajoutent de la crédibilité au projet et vous permettent de revendre assez facilement si vous le souhaitez.

3 - UNE BONNE RENTABILITÉ

En faisant le choix d’investir en résidence étudiante, vous pouvez commencer à faire des bénéfices dès le premier mois. En achetant un studio au lieu d’un appartement plus grand, vous obtiendrez un retour financier plus rapide, puisque le prêt que vous obtiendrez à la banque sera moins important que pour un appartement classique. 

Vous devez donc définir le montant du loyer à facturer pour couvrir le paiement hypothécaire mensuel, sans toutefois dépasser la limite imposée par la loi Pinel, à moins que vous ne louiez en meublé. Ainsi, si vous souhaitez investir dans un projet qui ne comporte aucun risque et qui peut vous apporter une stabilité financière, vous pouvez choisir d’investir vos fonds dans des logements étudiants. Vous vous assurerez d’avoir des rentrées d’argent régulières pour payer vos mensualités et une fois le montant de l’emprunt remboursé, vous pourrez profiter de revenus supplémentaires pour vous assurer une situation financière correcte. Tout ce que vous avez à faire c’est de prendre en considération tous les critères importants à savoir lors d’un investissement en résidence étudiante, et vous pourrez alors commencer !

4 - RÉDUCTION D’IMPÔTS

L’investissement immobilier étudiant est éligible à la défiscalisation immobilière et ses fortes réductions d’impôt :

  • La loi PINEL DOM (jusqu’à 96 000€ sur 12 ans) pour les particuliers soit une réduction d’impôt allant jusqu’à 23, 29 ou 32% suivant que le logement soit loué 6,9 ou 12 ans.
  • La loi GIRARDIN IS (jusqu’à 35% du montant de l’investissement) pour les indépendants et chefs d’entreprises.

Ces fiscalités, sous conditions, jumelées aux paiements des loyers et à l’effet de levier du prêt et ses taux attractifs, permettent la maîtrise d’un effort d’épargne accessible. La préparation de votre retraite, la constitution d’un patrimoine, la protection de la famille, les études des enfants… tout cela devient possible à moindre coût, en transformant votre impôt en actif familial. Afin de bénéficier des privilèges de la loi Pinel DOM, il faut respecter un certain nombre de conditions :

  • Mettre son logement en location, 6, 9 ou 12 ans.
  • Respecter le plafonnement des loyers, selon le nombre de mètres carré habitable et la localisation du bien. 
  • Les revenus du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond selon la zone d’habitation.
  • Le logement doit être occupé dans les douze mois suivant la livraison ou l’acquisition.
  • Si le logement est loué aux enfants du propriétaire, ces derniers doivent payer le loyer comme tout le monde et ne peuvent en bénéficier gratuitement, à un prix en dessous du marché ou avec tout autre avantage.
  • L’enfant ne doit plus être rattaché au foyer fiscal des parents.
  • Les avantages fiscaux et d’aides au logement n’étant pas cumulables, ainsi le propriétaire ne peut percevoir des avantages fiscaux si son enfant étudiant bénéficie de l’aide au logement (APL, AFL, ALS) dans le cadre de ses études. 
  • Les ressources annuelles des locataires sont prises en compte et ne doivent pas excéder un certain plafond fixé par la loi Pinel, mais ils peuvent toutefois bénéficier de l’aide au logement. 

Le logement étudiant offre donc un investissement moins conséquent et plus abordable, et qui permet tout de même de se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant d’un revenu sur du long terme. 

Attention, car les montants actuels de la baisse d’impôts/revenu, sous la loi PINEL DOM sont valables que jusqu’à l’année prochaine, soit fin 2022 (date de signature de l’acte faisant foi).

 

Les réductions d’impôts de la loi Pinel DOM

Durée de la location Taux de réduction d'impôts DOM-TOM Taux de réduction d'impôts en France métropolitaine
6 ans 23 % 12 %
9 ans 29 % 18 %
12 ans 32 % 21 %

5 - LOUER DES STUDIOS ET DES APPARTEMENTS

Outre la résidence étudiante et sa typologie d’appartements composée principalement de studios, il est également judicieux de s’intéresser au domaine de la colocation étudiante, très recherché et prisé de nos jours. Il permet, en effet, de réduire les coûts pour un étudiant, tout en favorisant le bien-être relatif au logement. La colocation étudiante meublée permet, en outre, le partage d’un logement qui constitue la résidence principale des universitaires. Il existe beaucoup d’avantages, si l’on trouve la résidence idoine :

  • Une rentabilité accrue pour l’investisseur grâce à l’espace disponible optimisé.
  • Une fiscalité avantageuse.
  • Des loyers accessibles pour les étudiants.
  • Le fait de pouvoir évoluer dans un appartement spacieux avec potentiellement une varangue.
  • Une vie communautaire autorisant l’entraide, « étudier ensemble pour réussir ensemble ».

Ce mode de vie est de surcroît, plus rassurant pour les parents, car il est aussi plus sécurisant. Cette manière de vivre en communauté est un rempart contre la solitude, c’est un peu comme une 2ᵉ famille.

Il s’agit donc de trouver un appartement proche de la fac, pour des étudiants. Ou bien un programme disposant d’un lycée, d’un collège ou d’écoles à proximité et qui pourrait par ailleurs intéresser des familles monoparentales (mère seule ou père seul, avec enfants), le spectre de locataires potentiels étant très larges.

6 - DES CONDITIONS SPÉCIFIQUES POUR LA COLOCATION MEUBLÉE

Dans le cadre de colocation ou de location meublée certains avantages non négligeable peuvent assurer une rente régulière même si vous ne bénéficiez pas des avantages de la Loi Pinel.

Tout d’abord pour l’investisseur, loué un meublé vous donne droit au statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) qui offre lui aussi des avantages fiscaux intéressants :

  • La récupération de la TVA du prix initial du logement (environ 20%).
  • Une réduction forfaitaire de 50% sur les revenus de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)  si ces derniers ne dépassent pas les 23 000€ HT par an.
  • Si les revenus de l’investissement sont inférieurs à 70 000€ il est possible d’appliquer le régime micro-BIC. Dans ce cas, le bénéfice imposable correspond aux recettes réalisées avec une exonération forfaitaire de 50% pour frais.
  • L’amortissement de la valeur du bien immobilier et les intérêts d’emprunt grâce à l’amortissement Réputé Différé (AMD), permettant même de neutraliser les BIC, fiscalement, pendant de nombreuses années.

Dans le cas des résidences dites de services tels que :

  • Les résidences étudiantes avec services.
  • Les établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
  • Les établissements sociaux ou médico-sociaux, qui accueillent des personnes âgées.
  • Les établissements de santé, autorisés à dispenser des soins de longue durée. 

Il est possible de bénéficier du dispositif “Censi-bouvard”* (prolongé jusqu’au 31 décembre 2021). Ce dispositif donne droit au propriétaire bailleur de :

  • Profitez d’une réduction d’impôt étalé sur 9 ans, de 11% du montant HT du prix d’achat du bien, qui ne doit pas excéder les 300 000€ HT. En échange, le bailleur doit s’engager à louer son appartement minimum 9 ans. 
  • Récupérer la TVA du prix d’acquisition du bien acquis, à condition de rester propriétaire du bien pendant 20 ans.
  •  

Les conditions du statut LMNP

Le statut de LMNP est applicable à condition de répondre aux critères suivants :

  • Le logement doit servir d’habitation et être loué meublé.
  • Le propriétaire ne doit pas exercer l’activité de bailleur à titre professionnel.
  • Les revenus générés au titre de loueur non professionnel ne doivent pas excéder les 23 000€ par an, ou ne pas être ou dépasser les revenus du foyer fiscal imposable. 
  • Déclarer l’activité à l’aide du formulaire P0i, devant être transmis au greffe du tribunal de commerce dont dépend l’appartement meublé, afin d’obtenir votre numéro de Siret.
  • Les gains créés avec la location du meublé doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). 

Le logement lui-même doit également répondre à un certain nombre de critères comme :

  • Faire 9 m2 minimum. 
  • Disposer de rideaux ou de volets dans la chambre.
  • Disposer d’une literie (couette ou couverture).
  • Avoir un four ou un micro-ondes, des plaques de cuisson, un réfrigérateur avec une partie congélation (-6 °C maximum) ou un congélateur séparé.
  • Avoir des ustensiles de cuisine et de la vaisselle, une table et des chaises.
  • Disposer d’un ou plusieurs rangements en étagères.
  • Disposer de luminaires et de matériel d’entretien ménager. 

Ce système est également profitable pour les locataires ou colocataires puisque :

  • Au titre de leur résidence principale, un bail de colocation meublé, beaucoup plus souple, pourra être proposés spécifiquement à chacun des occupants ou un seul bail collectif pour une durée minimum de 9 mois pour des étudiants.
  • À l’instar d’un locataire classique, les colocataires qui louent un meublé sont éligibles de la même façon, aux différentes aides de la CAF, selon leur situation. Comme l’aide personnalisée au logement (APL), l’allocation de logement familiale (ALF) ou l’allocation de logement sociale (ALS).

7 - LA SÉCURITÉ ENTOURANT UN PLACEMENT IMMOBILIER NEUF

L’investissement dans un bien immobilier neuf présente bons nombres d’avantages. Acheter dans le neuf permet de faire des économies par rapport à un achat dans l’ancien (frais de notaire réduit, pas de travaux à prévoir, performances énergétiques améliorées…).

  • Le neuf en plus d’une conception réfléchie et améliorée en termes de matériaux isolants et de performances énergétiques offre des garanties pour plus de sérénité, tel que la vente en l’état de futurs achèvements (VEFA), 4 grandes assurances qui protègent la parfaite livraison du programme immobilier et à laquelle d’autres garanties peuvent s’ajouter :
    • La garantie de parfait achèvement (1 an) : elle englobe tous les défauts de construction et de conformité observables, sur une période de 1 an.
    • La garantie de bon fonctionnement (2 ans) : elle assure le bon fonctionnement des équipements de votre logement sur 2 ans.
    • La garantie décennale (10 ans) : elle couvre sur 10 ans tous les dommages qui impliquent la solidité de l’ouvrage.
    • La garantie financière d’achèvement, dans ce cas une banque se porte garante de l’achèvement des travaux, en cas de défaillance du promoteur.
    • La garantie dommages-ouvrages : si l’achat s’effectue sur plan, le vendeur doit avoir souscrit à cette assurance qui est à votre charge afin de couvrir les travaux de la garantie décennale. 
  • La garantie constructeur : les programmes neufs vous permettent de profiter des garanties constructeur. À l’inverse d’un logement ancien sur lequel vous n’avez aucune garantie, le bien neuf dispose de garanties applicables à la livraison du logement entre vous et le promoteur. Ces assurances permettent de se protéger des malfaçons potentielles liées à la construction. De plus, le fait que la résidence soit construite par un grand groupe mondialement connu, dont la renommée et le sérieux ne sont plus à démontrer, peut également servir de gage de qualité et de professionnalisme et vous rassurer sur votre investissement et sur la livraison.
  • Allégement des frais de notaire : Alors que les investissements dans l’ancien voient leurs frais de notaire compris entre 6% et 7% du prix du bien. Le neuf n’est taxé qu’entre 2% et 3% du prix de vente. Cette différence qui semble dérisoire peut toutefois représenter des milliers d’euros. En plus lorsque vous achetez un bien neuf, vous êtes exonéré de la taxe foncière sur ce logement pendant deux ans. 
  • La sécurisation de la résidence par des dispositifs de sécurité tels qu’un portail électrique, une entrée à code ou avec badge, des clôtures et des garages fermés, assure la sécurité des locataires et des biens.

8 - LA GARANTIE DES LOYERS

En tant que bénéfices industriels et commerciaux non professionnels, vos loyers seront totalement sécurisés, et ce, gratuitement, sans franchise jusqu’à 36 mensualités impayées. La garantie Visale (Action Logement) assure alors le paiement du loyer et des charges locatives en cas de non-paiement ou de dégradation par le locataire. Pour profiter de cette garantie, il faut tenir compte de plusieurs critères, concernant le logement, mais aussi le locataire.

  • Le logement doit être :
    • La résidence principale du locataire.
    • Loué vide ou meublé.
    • Conforme au Règlement Sanitaire Départemental (RSD).
    • Un logement locatif non conventionné (sauf ANAH* et PLS*).
    • Situer sur le territoire français (métropole, DOM sauf TOM).
    • Situer en logement-foyer ou dans une résidence étudiante ou universitaire pour les jeunes de 18 à 30 ans.
    • Conventionnés APL uniquement pour le parc social des étudiants ou des alternants.
  • Le Bail doit être :
    • Conforme à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et inclure une clause résolutoire.
    • Le loyer charges comprises ne doit pas excéder 1300 €.
    • Signer avant l’obtention du contrat de caution Visale et avant la fin de validité du visa du locataire.
    • Ne pas être conclu avec un membre de la famille du bailleur. 
    • Ne pas être couvert par d’autres garanties comme la caution par une personne physique ou une assurance.
    • Individualisé, en cas de colocation, pour chaque colocataire.
  • Le locataire doit être :
    • Âgé de moins de 30 ans, peu importe sa situation professionnelle (étudiant, alternant…).
    • Âgé de plus de 31 ans à conditions d’être :
      • Salarié dans le secteur privé, agricole,  justifier d’un salaire net inférieur ou égal à 1500 € net par mois.
      • Salarié dans le secteur privé, agricole en mobilité professionnelle en CDI en période d’essai ou en CDD depuis moins de 6 mois, promesse d’embauche de moins de 3 mois ou mutée.
    • Faire l’objet d’un bail mobilité : le bail mobilité est un bail compris entre 1 et 10 mois, signés entre le propriétaire d’un logement meublé et un certain type de locataires (étudiants, salariés en mission temporaire, salariés en formation professionnelle…).

En cas de bail de colocation unique, une clause de solidarité peut être insérée, chaque locataire et chaque garant étant tenu responsable du paiement de l’ensemble du loyer.

9 - LA COMMERCIALISATION ET LE SUIVI

2IP est une agence qui siège au Club de l’Immobilier de l’Océan Indien. Ce club de professionnels émérite regroupe des experts de l’immobilier et du bâtiment de l’île de la Réunion et de Mayotte. Ce collectif d’entrepreneurs issus de la zone Océan Indien, vise à valoriser l’ensemble des compétences spécifiques de chaque domaine d’activité, afin d’en améliorer la lisibilité au niveau territorial. Leurs compétences et leur sérieux sont reconnus de tous. Véritable moteur économique et mobilisateur d’un savoir-faire fort en milieu insulaire tropical, le Club Immobilier a pour mission de valoriser le savoir-faire des Réunionnais. Ce professionnalisme est gage de compétences pour vous guider, vous conseiller et suivre votre projet jusqu’à la livraison finale.

10 - LA REVENTE ÉVENTUELLE

Le prix dépendra de l’offre et la demande, nous avons vu que le marché du logement étudiant était notoirement déséquilibré, un emplacement proche d’une faculté sera un atout décisif en cas de revente. Sans oublier le statut de valeur refuge défensive conférée à un bien immobilier. En raison de son taux de retour initial élevé, les appartements étudiants sont des produits performants à la revente. C’est un produit particulièrement attractif, car il peut garantir des revenus directs aux futurs propriétaires. L’investissement locatif des appartements étudiants permet de générer des revenus complémentaires tout en développant un patrimoine. Il y a plusieurs raisons pour lesquelles cet investissement est avantageux. Veillez toutefois à respecter les règles de base pour optimiser votre investissement : emplacement intelligent, loyer compétitif. 

Le marché de la revente des biens en résidence étudiants donne la possibilité aux investisseurs d’investir à des coûts avantageux dans des logements dans l’ancien, sur un marché concret et qui présente des conjonctures de développement toujours grandissant. 

* Le Censi-Bouvard dispose d’un plafonnement des avantages fiscaux de 18 000€.

* ANAH : L’agence Nationale de l’Habitat dont la mission est l’amélioration des habitats privés avec des aides financières aux travaux.

* PLS : Prêt Locatif Social.

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