Acheter ou louer un logement étudiant ?
1 - Loyer VS échéance de prêt
À l’instar du marché du crédit immobilier, le secteur de la location d’un logement étudiant se tend également. La FNAIM a comparé l’impact économique d’un achat immobilier, comparativement à la location d’un studio étudiant, dans les 30 plus grandes villes étudiantes de France, avec parfois des résultats étonnants.
Le parcours du combattant dans la quête d’un logement étudiant reste d’actualité, le marché de la location étant proche de la rupture du fait, notamment, des conditions de crédit draconiennes générant une offre atone de biens nouveaux.
L’analyse de la FNAIM concerne le relevé de prix moyens d’appartements au 1er mai 2023, face aux loyers médians sourcés par Clameur pour les baux signés en 2022.
Cette étude compare les prix moyens de loyers, pour un studio de 25 m², face à une échéance de prêt pour l’acquisition d’un logement, à un taux de 3,15 % sur 20 ans, nécessaire à l’achat de ce même studio, dossier sans apport et supportant des droits de mutation de 7,5 %. « Pour certaines villes, la différence reste minime entre une échéance de crédit et un loyer. »
- À Brest par exemple, pour un studio de 25 m², il faudra payer 357 €/mois de loyer face à une échéance de prêt éventuel de 376 €/mois.
- À Poitiers, la FNAIM constate un loyer de 364 € contre 387 € de mensualité de crédit.
- À Paris, la donne est différente, cela va du simple au double, nous trouvons un loyer de 770 € face à une échéance de prêt de 1512 €.
Sur l’ensemble des villes étudiées, seules trois bénéficient d’un ratio positif loyers/ mensualités, Limoges, St Etienne et Valenciennes, ce ratio vient de s’inverser à Nancy.
2 - Constitution de patrimoine et rendement
« Selon la ville où son enfant va suivre ses études, il peut être intéressant financièrement, si possible, de rembourser un crédit plutôt que de payer un loyer, avec une source de revenus complémentaire à terme, compte tenu de la hausse des taux. L’entrée d’un enfant à la fac peut servir de prétexte au début de constitution d’un patrimoine immobilier. », précise Loïc Cantin, Président de la FNAIM.
Un ratio peut être scruté également lors d’un achat immobilier, à savoir le taux de rendement de l’opération, rentabilité d’un loyer en tant que revenu locatif face à un prix d’acquisition. En cette occurrence, Saint-Etienne arrive en tête avec un rendement de 7,5 %, suivi de Limoges avec 6,1 %, la 3ᵉ place du podium revenant à Valenciennes avec un taux de 5,8 %.
3 - Anticiper la revente et la remontée des taux
Pour ceux qui décideraient d’investir dans un logement étudiant, la FNAIM a calculé le potentiel gain à la revente, ce montant varie sensiblement selon les villes, les durées de détention du bien et le contexte économique.
Par exemple, dans un contexte de prix stables, si le bien est cédé au bout de 3 ans, le gain serait de 2045 € à St Etienne et de 680 € à Limoges. 10 communes bénéficiaient de ce différentiel positif en 2021, 15 en 2022, 3 aujourd’hui.
4 - La location, l'avantage de la souplesse
Si elle ne permet pas de se constituer un patrimoine, la location peut s’avérer plus souple et économique, les loyers restant stables à Nice, Metz et Strasbourg. Les locations sont éligibles à l’APL ou l’ALS, afin d’alléger la facture.
« Trouver la bonne location étudiante exige quelques réflexes, il vaut mieux anticiper et s’y prendre tôt, pour avoir plus de choix, sans oublier d’intégrer les postes énergie et charges locatives. », conclut Loïc Cantin.
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