Crédit immobilier : Les nouvelles règles du jeu

Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), sous l’injonction de B Lemaire, ministre de l’économie et des finances, impose désormais aux banques de respecter 4 nouveaux critères, à savoir:

1 La fin du calcul différentiel pour établir un taux d’endettement.
2 Un taux d’endettement de 35 % maximum
3 Une durée de crédit de 25 ans max
4 L’inclusion systématique du coût de l’assurance emprunteur dans le calcul du TE

Le calcul différentiel permettait de pondérer l’échéance de prêt par le loyer prévisionnel (prise en compte de 70 % du loyer, en général), ce qui induisait une maîtrise du taux d’endettement en cas de cashflow positif.
Ce mode de calcul est terminé, désormais, les loyers sont assimilés à des revenus, ce transfert du poste loyers, glissant de « charges » à « revenus » rend plus difficile l’obtention d’un accord de prêt pour un crédit immobilier.

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Les solutions possibles pour l'acceptation de votre crédit immobilier

1 L’effort des banques

En effet, face aux difficultés annoncées, certains établissements financiers dopent le poste « loyers » jusqu’à 90 % de prise en compte.
Il en est de même pour les primes et rémunérations variables sur 24 mois, augmentant de 50 % jusqu’à 90 %, afin de détendre le taux d’endettement.
La notion de reste à vivre restant prégnante.

2 Le regroupement de crédits

Le but recherché étant évidemment la contraction de l’échéance de prêt.

3 Les dossier « hors normes »

La banque instructrice de votre dossier, peut s’accorder légalement jusqu’à 20 % de dossiers hors critères HCSF.

4 L’apport

Un apport conséquent tendra à faire baisser mécaniquement votre taux d’endettement.

Quid des SCI ?

Concernant les SCI à l’IR (impôt sur le revenu), ce sont les impôts des investisseurs qui seront pris en compte, non pas ceux de la SCI.
En revanche, les SCI IS (impôt sur les sociétés), les SARL de famille et les montages LMP (Loueur meublé pro)sont considérés, eux, comme des véhicules pro donc ils sont éligibles aux crédits professionnels qui s’exonèrent de facto, des règles imposées par le HCSF, qui lui ne concerne que les crédits immobiliers.

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