La société civile immobilière
La société civile immobilière ou SCI, est une structure juridique permettant un achat collectif d’un bien immobilier, sans caractère commercial. La SCI, société civile non commerciale donc, par nature, relève de l’IR (impôt sur le revenu) de plein droit. Néanmoins l’option à l’IS (impôt sur la société) reste possible, par option irrévocable. Le choix pour l’un des deux systèmes peut être judicieux, mais attention aux conséquences.
Les avantages de l’IR
Le déficit
À l’inverse de la SCI IS, la SCI IR a le droit d’imputer un déficit éventuel sur les revenus du foyer fiscal jusqu’à 10 700€.
La plus-value
En matière de cession immobilière, les régimes des plus-values des particuliers (IR) se révèle assez avantageux. Une exonération totale d’impôt et de prélèvement sociaux est possible, après 30 ans. En revanche, pour la SCI IS la plus-value est pleinement intégrée dans le résultat imposable et les amortissements passés, réintégrés s’ajoutant à la plus-value imposable.
Les avantages de l’IS
L’amortissement
Contrairement à la SCI IR, La société civile immobilière soumise à l’IR a le droit d’amortir fiscalement l’appartement. Cet amortissement va constater comptablement la dépréciation du bien, la charge fiscale se déduisant des bénéfices. Cet avantage comptable constituant un avantage décisif sur la fiscalité appliquée aux loyers.
La déduction des charges
en effet, seule la SCI IS peut déduire fiscalement :
- La rémunération du gérant
- les frais de notaire et les droits d’enregistrement.
Ces déductions permettent de faire baisser l’Impôt sur les sociétés à régler.
Le pilotage des revenus
La fiscalité ne se déclenche qu’en cas de distribution du bénéfice aux associés, par le biais d’affectations. Ainsi dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés seuls les bénéfices distribués, supporteront un impôt. Tandis que dans une SCI dépendant de l’impôt sur les revenus les bénéfices sont imposables qu’ils soient distribués ou pas.
L'évolution de la fiscalité
L’impôt sur le revenu, sur les classes moyennes est clairement sur une tendance à la hausse depuis une dizaine d’années, à l’instar de la durée nécessaire à l’exonération de l’impôt sur la plus-value, passé de 15 ans à 30 ans en 2012.
L’IS dont le taux réduit se limite à 15 % jusqu’à 38 120€ de bénéfices, se révèle particulièrement intéressant. Le taux normal qui était encore sur un niveau de 33 %, il y a quelques années, se situe aujourd’hui à 25 %.
Faciliter un achat en commun
Les décisions devant se prendre à l’unanimité, en cas d’indivisions ou dans le cas d’une SCI IR, s’il y a conflits, la situation peut vite devenir compliquée. Ce qui n’est pas le cas d’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés dont les statuts choisis fixent les règles du jeu, à la convenance de chaque associé. Ces règles modulables assouplissant considérablement le fonctionnement de la structure.
Ainsi en phase d’exploitation et a fortiori si les tranches marginales d’imposition (TMI) sont élevées, la fiscalité des sociétés soumises à l’IS est plus intéressante, mais attention au traitement fiscal des plus-values professionnelles.