Les plus values immobilières
1 - Les plus-values immobilières pour les particuliers
Définition
Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez tenir compte de 2 paramètres :
- Le prix d’acquisition
- Le prix de cession
Dont le résultat positif (vous vendez plus cher que vous n’avez acheté) correspond à la plus-value et moins-value si la différence est négative.
Quelles sont les ventes concernées par les plus-values ?
- Vente d’un bien immobilier, appartement, maison, terrain, forêt.
- Vente de droits attachés à un bien immobilier (servitudes, nue propriété, usufruit…)
- SCI soumises à l’IR
- Échange de biens.
Les éxonérations
- La résidence principale et ses dépendances (cave, garage, stationnement) dont vous êtes propriétaire échappent totalement à cet impôt sur la plus-value immobilière, le logement devant constituer votre résidence principale au moment de la vente.
- Des cas particuliers d’exonération existent en fonction du profil du bien, du vendeur ou de l’acheteur.
- En deçà d’un prix de cession inférieur à 15 000 €, l’Impôt sur la Plus-Value ne s’applique pas.
- Compte tenu des abattements automatiques s’appliquant tous les ans, vous êtes entièrement exonérés d’impôt sur la Plus-Value au bout de 22 ans, 30 ans pour le complément des prélèvements sociaux.
Base de calcul des plus-values
- Le prix d’achat considéré intègre des majorations pour frais d’acquisition (le montant justifié ou un forfait de 7,5 %)
- Le prix est augmenté d’une indemnité éventuelle du vendeur, à sa valeur réelle.
- Ce prix, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, est également majoré du montant de travaux passés (valeur réelle ou forfait de 15 % du prix d’achat).
- Si le bien a été reçu gratuitement, la valeur de référence correspond au montant enregistré lors du calcul des droits de donation ou succession.
2 assiettes différentes pour le calcul de la plus-value et celle des prélèvements sociaux, allégées par un abattement qui s’applique au fil du temps, chaque année
taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier
| Durée de détention | Taux d'abattement par année de détention | Taux d'abattement par année de détention |
|---|---|---|
|
|
Assiette pour l’impôt sur le revenu |
Assiette pour les prélèvements sociaux |
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Jusqu’à 5 années |
0 % |
0 % |
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De la 6e à la 21e année |
6 % |
1,65 % |
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22e anné révolue |
4 % |
1,6 % |
|
Au-delà de la 22e année |
Éxonération |
9 % |
|
Au-delà de la 30e année |
Éxonération |
Éxonération |
Montant de la Plus-Value et des prélèvements sociaux
Le niveau d’imposition sur le revenu (la PV), après déductions et abattements, correspond à 19 %.
En cas de PV supérieur à 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique à un taux de 3 à 6 %.
Le niveau d’imposition s’appliquant aux prélèvements sociaux s’élève à 17,2 %.
2 - La plus-value pour les professionnels
Le champ d’application des plus-values est plus vaste, en effet les mutations d’immeubles (ventes, donations, apports, transferts dans un patrimoine privé) sont concernées.
Pour les biens amortissables, la plus-value se calcule entre les prix de cession et leur valeur d’origine, laquelle est diminuée du montant des amortissements pratiqués.
Lorsque la vente est réalisée par une entreprise individuelle ou une société soumise à l’IR, la plus-value est considérée comme étant à long terme (si le bien est détenu depuis plus de 2 ans) ou à court terme si le bien a été acquis depuis moins de 2 ans, sur la part relative aux amortissements et ce, quelqu’en soit la durée.
Les plus-values à court terme sont intégrées classiquement au résultat, les plus-values à long terme jouissent d’un traitement fiscal particulier. Les sociétés soumises à l’IS verront leurs plus-values immobilières, considérées comme long terme.
Des entreprises individuelles ou soumises à l’IR peuvent faire l’objet d’exonération en cas de faible chiffre d’affaires et possiblement d’abattements pour durée de détention.