Dispositif LMP/LMNP 974
La location meublée
LMP et LMNP, qu’est-ce que c’est ?
Rappelons que la location meublée sur la Réunion implique la mise à disposition d’un bien immobilier, répondant aux besoins vitaux du locataire, manger, se laver, dormir.
En location meublée on retrouve deux statuts que sont LMP et LMNP.
- LMP pour Loueur Meublée Professionnel.
- LMNP pour Loueur Meublée Non Professionnelle.
Les baux de location meublée (LMP et LMNP) sont plus courts et plus souples que les baux traditionnels. La location meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale et à ce titre les revenus perçus sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux professionnels ou non).
L’amortissement comptable est déductible des BIC perçus, cette faveur comptable permet de toucher des loyers nets d’impôts sur une longue période.
Le Statut LMP
LMP ou loueur meublé professionnel, correspond à une activité commerciale de loueur de meublé exercé à titre professionnel, en société ou non, selon certaines conditions. Le régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP) est réservé aux locaux d’habitation comportant tout le mobilier nécessaire à une occupation normale, par un locataire.
Le statut LMP nécessite de réunir trois conditions :
- un membre du foyer fiscal exerce à titre d’activité principale la location meublée.
- La recette résultant de ou des locations (toutes taxes et charges comprises) pour l’ensemble du foyer fiscal doit être supérieur à 23 000€, pour une année.
- Cette recette doit être supérieure à l’ensemble des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Le statut LMNP
LMNP ou Loueur meublé non professionnel, équivaut au statut d’un propriétaire qui loue son ou ses biens immobiliers en location meublée, en dehors de son activité professionnelle.
Le statut de LMNP répond aux critères suivants :
- Être propriétaire du logement loué.
- Les revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000€ ttc sur un an et être inférieurs aux revenus nets du foyer fiscal, soumis à l’IR (salaires, pensions et rentes compris).
La différence entre LMP et LMNP
Pour résumer deux critères distinguent les statuts LMP et LMNP, article 155 V2 du CGI :
- Le premier correspond à un niveau minimum de recettes de 23 000€ par an à atteindre pour être LMP.
- La deuxième condition contraint le loueur meublé non professionnel à percevoir moins de 23 000€ par an, en revenus professionnels, retraites et pensions comprises.
L’obligation d’inscription au RCS a été abrogée.
Un passage du LMNP au LMP a peu d’impact sur l’impôt sur le revenu, en effet les deux correspondent à la catégorie des BIC, soumis donc aux mêmes règles.
En revanche, en cas de déficit, sous statut LMP, sa déduction totale est autorisée sur vos revenus globaux, contrairement au LMNP dont le déficit n’est déductible que sur des revenus de même nature, donc d’autres BIC.
Avantages et inconvénients
En cas de plus-value, le passage en LMP ne permettrait plus de bénéficier des abattements pour durée de détention et du régime d’exonération d’impôt sur la plus-value des particuliers :
- 22 ans pour l’IR.
- 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Il est néanmoins possible de bénéficier du régime d’exonération, propres aux plus-values professionnelles. À conditions que l’activité ait plus de 5 ans et qu’elle génère moins de 90 000€ de chiffre d’affaires moyen HT sur les deux dernières années. La plus-value à court terme, égale au total des amortissements passés, reste soumise aux cotisations sociales.
Le statut LMP peut être avantageux en termes d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), mais à conditions de :
- Réaliser cette activité de location de meublée à titre principal.
- Générer plus de 23 000€ HT de recette annuelle.
- Que les revenus nets issus de l’activité de location représentent au moins 50% des revenus professionnels (hors retraite et pensions).
Le statut LMNP sous le régime réel
| Conditions | Revenus < 23.000 € TTC et être < aux revenus nets du foyer fiscal, soumis à l'IR (salaires, pensions et rentes compris). Pas d'inscription au RCS. |
|---|---|
| Imposition IR | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnel |
| Amortissement | Amortissements possibles sous le régime réel. Mais ne peuvent pas générer de déficit. |
| Déduction du déficit | Uniquement sur les BIC non professionnels. |
| Plus-values de cession | Régime des plus-values des particuliers donc exonération totale au bout de 22 ans de détention pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. |
Le statut LMP sous régime réel
| Conditions | Revenus > 23.000 € TTC et être > aux revenus nets du foyer fiscal, soumis à l'IR (salaires, pensions et rentes compris). Pas d'inscription au RCS. |
|---|---|
| Imposition IR | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) professionnel. |
| Amortissement | Amortissements possibles sous le régime réel. Mais ne peuvent pas générer de déficit. |
| Déduction du déficit | Sur le revenu global sans limitation. |
| Plus-values de cession | Régime des plus-values des professionnelles. Exonération des plus-values possibles en cas de revente (article 151 septies du CGI et 151 septies B du CGI). |